不動産投資のメリット・デメリットとリスク

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不動産投資のメリット・デメリットとリスク

高価で簡単に手が届きそうにない分、魅力的なイメージのある不動産投資。実際のところはどうなのか、運用するにあたるメリット・デメリットと、気をつけておかなければならないリスクをまとめています。全部で16個ありますので、ごゆっくりお進みください。

では始めに、不動産投資のメリットからみていきましょう。

不動産投資のメリット一覧

1.安定した収入の確保

安定収入イメージ図
現代の不動産投資は、毎月の賃料収入(インカムゲイン)から利益を得る方法がほとんどなので、株やFXと違い、毎日資産価値が急上下するといったことはありません。

また、顧客が部屋を借りる時は、通常の場合1年以上など中長期で借りることが多数です。毎月比較的安定した収入を得ることが出来ます

2.利回りの良さ

一般的に不動産投資の利回りの平均値は10%前後(表面利回り計算の場合)です。銀行預金での利回りは0.02%前後なので、比較してみると圧倒的に利回りが高いです。

地域によって利回り率にはバラつきがあり、都心に近付けば近付くほど、人気が高くなるので利回りが低くなります。反対に地方や郊外など、都心から離れれば離れるほど利回り率が高い傾向にあります。

3.不動産を所有しているという満足感

不動産所有の満足感イメージ図
不動産は「物」であるため、実際に持っているという精神的満足が得られます。

昔は株も株券という紙を発行していたのですが、現在は電子媒体になっているため、手に取って確認することができません。不動産の場合、現地までいけばいつでもその存在を目や肌で触って確認することができます。

車やバイクなどを持つことと同じような嬉しい気持ちにさせてくれます。

4.老後の年金にプラスの収入

現行の年金制度だけでは、老後に豊かな生活を送ることはできません。必要最低限の生活を送ることすらできない可能性があります。

旅行を楽しんだりおいしいご飯を食べたりする為には、その分の資金をどこかで補う必要があります。賃料収入を継続的に得ることが出来れば、プラスの収入として老後の生活資金を補えます。

5.生命保険の代わりになる

団体信用生命保険イメージ図
物件を購入する際ローンを組みますが、ローンを組む際に「団体信用生命保険(団信とも呼びます)」に加入することがあります。

団信とは、簡単にいうとローンを組んだ人に死亡など万が一のことがあった場合、残りの債務を保険会社が代わりに弁済してくれる保険です。しかも物件は手元に残ります。

したがって、生命保険の代わりとして利用することができ、家族にも安心して資産を残すことができます。

6.所得税の節税効果

所得税イメージ図
不動産を購入する際に生じる登録免許税、不動産取得税、印紙税などの諸費用を経費として計算することができる為、購入した年にはこれらの経費分の節税効果を期待できます。

また、初年度以降では、「減価償却費」という費用を毎年計上でき(建物の構造により年数規定有)、物件ごとに決められた年数まで節税効果を保つことができます。

7.相続対策にも効果を発揮

相続を行う時の税金は、現金はもちろんのこと、株式や債券の価値は時価で評価されることになっています。

ところが、投資用不動産であれば土地は路線価での評価額、建物は固定資産税評価額によって計算されます。
これは実勢価格よりも約70%に減額した値段で評価されることになります。

加えて小規模宅地等の特例などが適用できれば、更に節税を狙うことが出来ます。

8.不動産価格上昇の可能性・インフレ対策

インフレイメージ図
可能性はバブル時代と比べると低いですが、購入した価格より将来売却する時の値段が上がると、その価格の差による利益を得ることができます(キャピタルゲイン)。

また、インフレ時には貨幣の価値が下がり、不動産の価格は上がる傾向にある為、一般的にインフレにも強いと言われています。

9.価値がゼロにならない

株式や債券は、それ自体の価値がゼロになる可能性があるのに対して、不動産はそうはなりません。建物は何十年も存在しえますし、土地に至っては天変地異によって使えない状態にならない限り、半永久的に存在し続けます

このとおり、不動産投資におけるメリットはかなり大きいと言えます。長期での資産運用を考えるなら、間違いなく一番の選択肢に入ってくるでしょう。

これだけ大きいメリットが多い分、デメリット・リスクはどのようになっているのか気になりますよね。それでは続きまして、不動産投資のデメリット・リスクを見てきましょう。

意外にイメージとは違った印象を受けるかもしれません。

 

不動産投資のデメリット・リスク一覧

  1. 他の投資より比較的高額である
  2. 短期で多く儲けることはできない
  3. 建物の老朽化(地震のリスクも)
  4. 手続きの手間
  5. 空室のリスク(空き家が続く可能性)
  6. 変動金利を選択した場合のリスク
  7. 不動産価格減少のリスク

1.他の投資より比較的高額である

不動産高額イメージ図
初期費用が10万円程度から始められる株式等と比較すると、確かに物件自体の価格は高額であるといえるでしょう。ところが、条件さえ整えば資金ゼロでもローンを組める場合があるのです。

個人的には初期費用分だけでも準備しておいた方がいいとは思いますが、ただ高額だからという理由で避けるのは勿体ないです。信頼できるアドバイザーに相談してみましょう。

2.短期で多く儲けることは出来ない

現代の不動産投資での儲け方は、毎月の賃料収入によるインカムゲインを狙う方法が主なので、短期で多く稼ごうという方にはオススメできません。

プロの不動産投資家は、今でもキャピタルゲイン目的の投資を行っている方もいますが、初心者はこの方法には手を出さない方が賢明でしょう。

3.建物の老朽化

老朽化イメージ図
建物は実在する「モノ」であるので、老朽化は避けられない問題となっています。帳簿上では、住宅や事務所などで使う目的で、木造のものだと耐用年数は20~24年、鉄筋コンクリート造のものだと34~50年となっています。ただし、これはあくまで帳簿上での耐用年数なので、実際の数値はもっと長く耐えています。

もう一つ気になる所は、朽化に伴う地震の影響です。地震と隣り合わせの国、日本では歴史に残るような大きい地震が起きる度に、その地震に耐えうるような建築における基準を引き上げてきました。更に地震の影響が大きいと懸念されている静岡では、一番厳しい耐震基準が設定されています。

一つの基準として、平成12年6月1日に、新耐震基準を設けた建築基準法が改正されましたので、これ以降に建てられた建物はひとまず安心といえるでしょう。

昭和56年6月1日に施行された建築基準法で新耐震基準が導入されましたが、それぞれの施行者の判断に任せられていた部分もありますので、注意が必要ですが、一方でそれだけの年月もの間、しっかりと倒壊せずに残っているので安全だとする意見もあります。)

4.手続きの手間

手間を考える女性
不動産投資は自分で運営するという経営者の醍醐味を味わうことができます。しかし、入居者や退去者が出た時の手続きを煩わしいと思う方や、そこまでする余裕がない忙しい方が大半なのは事実です。

実は、そのような方には管理会社に不動産の管理・運用を任せるという手があります。こちらの手法が一般的に行われており、賃料収入の何%かを手数料として支払う形がほとんどなので、費用面についても痛手を負うといったことはありません。

5.空き家のリスク

せっかく不動産を購入しても、空き家が出てしまうとその間の賃料収入は見込むことが出来なくなります。

このリスクを避ける為に、物件選びは慎重に行い、入退去時にも出来るだけ空き期間を作らないよう集客にも工夫しましょう。管理会社に依頼している場合は、その辺りの運用もスムーズに行ってくれるはずです。

6.変動金利を選択した場合のリスク

不動産投資ローンを組む時に、返済方法で変動金利を選択すると、景気が上向いてきている場合やインフレの状態に向かっている時には金利が上昇してしまいます。

変動金利は固定型の金利に比べて比較的金利が低く設定されているため、その時の目でみた低さに飛びついてしまいがちです。しかし、長期的に考えると金利上昇のリスクに常に悩まされる原因となってしまうのです。

もちろん、短期的に見れば魅力的な金利水準に設定されています。したがって、基本的には短期でローンを組む時は変動金利で、長期でローンを組む時は固定金利を設定した方が良いです。

7.年数経過による不動産価格減少のリスク

不動産を所有するにあたり、もう一つ避けられないリスクとして、劣化による不動産価格減少のリスクがあります。モノは使えば古くなっていってしまうのは当然のことでしょう。

ただ、前述した通り不動産価格はゼロにはならず、土地の価格も急上下することはありません。むしろ価格が上昇する可能性も秘めています。

人気のエリアは物件価格・賃料ともに安定しているので、よほど物件選びに失敗しなければ、不動産の価格も極端に落ちることはありません。

まとめ

いかがでしたか。長文にもかかわらず、最後までお読み頂き、ありがとうございます。
不動産投資のメリット・デメリットとリスクについて、まとまった理解が得られたかと思います。

このように、良いメリットが沢山あるにも関わらず、デメリット・リスクはうまく運用すれば避けられる・最小限に抑えることができます。不動産投資には他の投資商品とは性質が少し異なっているということが把握できたなら尚良しです。

次回はそれぞれの項目について、より詳しい情報を個別に書ければと思います。

 

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