小口化不動産投資とは 成り立ちとその仕組み

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小口化不動産投資

不動産投資の一つに、小口化不動産投資があります。あまり聞いたことのない言葉かも知れませんが、内容はそれほど難しくありませんので、基本を押さえておけば問題ないでしょう。また、混同されがちなJ-REITとの違いについても解説しています。

1.小口化不動産投資の発端

ビルやショッピングモールなど、大規模な施設の不動産の購入・建設には何億、何十億という費用がかかります。いくらお金を持っている投資家といえども、個人で購入するには中々難しい金額です。
また、たとえこれらの不動産を所有できたとしても、100%利益が出るとは限りません。失敗することももちろんありますので、費用が多くかかっている分、多額の損失が出てしまいます。
このような理由で購入や建設を萎縮してしまうと、大規模な不動産事業プランを作ること自体ができなくなってしまいます。

そこで、投資家の一人ひとりが費用を分担して投資しようというアイディアが出てきました。皆が少しずつ出し合って投資をすれば、リスクを抑えながら資金を投入できますし、不動産事業プランも推進させられます。

このように、一人で購入するには高額で難しい不動産への投資資金を、小口に分けて集めるようにすることで、投資家が投資しやすい商品にしたのが「小口化不動産投資」です。小口化不動産投資の仕組み

2.小口化不動産投資の仕組み

小口化不動産投資では、不動産会社や信託銀行などの事業者と投資家が契約を結びます。事業者は、小口化された不動産金融商品を投資家へ販売し、集められた資金をもって不動産の売買・建設・賃貸経営等の費用に充てます。そして運用によって得られた収益の一部が、投資家へ還元される仕組みとなっています。基本的には、賃貸経営から得られる収益がメインとなります。

例えば、10億の物件を一口1億円といったように分け、10人の投資家から1億円ずつの出資を募って事業を運用し、1,000万円儲けたら100万円ずつを投資家へ分配するような形になります。

また、小口化不動産投資には二種類あり、それぞれ「匿名組合型」と「任意組合型」に分かれます。

匿名組合型では、不動産事業者と投資家とが匿名組合という契約を結び、投資家が匿名組合員となります。
匿名組合員は事業者へ出資をし、事業の収益を組合員へ分配します。この形態の場合、匿名組合員は事業の運営に関与せず、事業者の取引の相手方にも名前が伝わることがありません。あくまで投資家と事業者との関係内に収まります。
また、組合員は事業の対象となる不動産の所有権を取得することはありませんので、組合員の所有権移転登記は行いません。

任意組合型では、事業者と投資家が民法上の組合契約を結びます。
この契約では、事業者と投資家が出資し合い、共同で不動産事業を営む形になります。事業者は組合の代表者として、不動産事業の運用を行います。
基本的なスキームは同じですが、匿名組合型と違う点は、投資家が対象となる不動産の共有持分権を取得する所にあります。

共有持分権とは、不動産を複数人で共有している場合の部分的な所有権という権利のことです。簡単に言うと、共有持分権を持っていると、不動産の一部は私のものだと主張することができる、ということです。
この共有持分権を取得するには登記が必要になるので、登記費用が別途かかることになります。その代わり、共有持分権の登記をもって第三者に対抗できますし、不動産を所有していることに変わりありませんので、不動産取得や減価償却費など、税法上の恩恵を受けることができます。

 

3.J-REITとの違い

小口化不動産投資とJ-REITはどちらも投資家から出資を募る形態になっていますが、資金を投入する対象が異なります。
小口化不動産投資の場合、事業を行う特定の不動産のために出資を募ります。
一方J-REITの場合、事業者は不特定多数の不動産の運用を行いますので、投資家は運用を行う事業者に対して投資することになります。また、J-REITでは、不動産の所有権を取得することはありません。

 

4.小口化不動産の今後

小口といっても昔は1口1億円以上もするものがほとんどでしたので、とても小口とはいえない金額でした。しかし、バブル時代は不動産価格がいつまでも上がると考えられていたので、多額の投資金を注ぎ込んでも大丈夫だと思われていました。
しかしながら、そんな上手い話はずっと続く訳がありません。結果はご存知の通りで、バブル崩壊後は不動産市場が縮小し、この商品で大損をした人達が大勢でてしまいました。

その後、不動産特定共同事業法が制定され、小口化不動産投資に対する最低出資額が撤廃されました。現在運用している業者では1口100万円前後からとなっており、初心者でも投資が始めやすい商品となりました。

その期待とは裏腹に、未だに不動産投資の中で影をひそめた存在となっています。2001年のJ-REIT発足以来、そちらへ投資家が流れていったという事情もあるでしょう。
今は投資初心者がわざわざ手を伸ばす商品ではないのかもしれません。今後不動産市場が盛り上がりを見せれば、再び脚光を浴びる日が来るでしょう。

 

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