不動産投資で成功者になるために不可欠な7つの鉄則

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投資用不動産の7つのポイントを理解した女性

投資をする上で、失敗は誰でも避けたいものですが、どのような投資でも失敗する確率を0%にすることは不可能なのが現状です。
それは不動産投資においても同様です。成功すれば継続的に収益を見込むことができますが、失敗するとやはり負の財産として処理することになってしまいます。

しかし、失敗するリスクを少しでも減らす方法があるのなら、出来るだけ多くのことを知っておくに越したことはありません。

今回は、投資用不動産・収益物件を探すときに最低限確認しておくべき7つのポイントをご紹介しています。以下のポイントを押さえれば、不動産投資での成功確率を少しでも上げられますので、参考にしてみて下さい。

1.利回りをチェック

まずチェックしておきたいポイントは、注目している投資物件の収益性があるかどうかを知っておくことです。

インターネット上に掲載されている収益物件は表面利回りも掲載されていることが多く、一番手軽にチェックできるポイントです。
利回りが載っていない場合でも、電卓や掲載の電卓機能、もしくは紙とペンですぐに調べられます。

中古物件の場合ですと、表面利回りが10%前後ないとその時点で対象から外れます。

利回りの詳しい計算方法を知りたい方は、「不動産投資の利回りの正しい知識をつかむ!重要ポイント5つ」をご覧ください。

2.入居状況を確認

不動産投資において、継続的な収益を上げられるかどうかも重要なポイントとなります。
というのも、不動産投資は他の投資商品とは違い、基本的に毎月部屋を借りている人からもらう賃料収入(インカムゲイン)で成り立つ投資だからです。

投資用マンションやアパートであれば、総戸数と他の部屋の入居状況を把握しておけば、どれくらいのリスクが空室率のコストとしてあるのかを知ることができます。

よく一括借上げを行っている不動産賃貸管理会社の広告で、入居率95%以上!!などという宣伝がありますが、それぞれ不動産会社によって対象としている物件や計算方法が異なるため、注意が必要です。もし、気になるようでしたら不動産会社に確認してみましょう。

また一戸建てでは、対象物件の近くにある物件の情報を入手し、比較することが大事となります。

3.境界標の確認

マンションではあまり関係のないことですが、アパートや一戸建ての物件の場合、図上では明記されていても、現地では隣の家との境界線が分からない・境界杭がない・ズレているなどの問題がたまにあります。その確認のために必要なのが測量図と境界杭などの境界標です。

測量図は法務局へ行けば500円程度で手に入れることができます。境界標は現地で確認できるので、図面と実際の境界を照らし合わせて比較しましょう。

実際はズレているにも関わらず事前に確認せずに購入すると、後に近隣の方と大きなトラブルに発展する可能性があります。

そこまでしないといけないの?と思うかも知れませんが、面倒なことに巻き込まれない為にも、できるだけ現地へ赴き、対象物件の境界標を確認しておきましょう。

4.部屋・設備・修繕状況はどうか

新築であれば設備も新品であるはずなので気をつける必要はないと思いますが、中古であれば老朽化に伴いところどころに傷みが生じています。壁紙や床の状態により、入居者募集の前にリフォームをしておいた方が良いこともあるでしょう。

特に給湯器やエアコンなどの設備・台所などの水回りの部分のリフォームは何十万、何百万円単位と高額になるので、確認必須となります。
予想外の出費を防ぐためにも、対象物件の室内や設備の状況を確認しておきましょう。

マンションやアパートでは、過去に計画的な修繕が行われていたかチェックします。過去の修繕情報現在の修繕費・積立金の合計などを見ればおのずと答えが見えてきます。修繕費があまりに高すぎたり安すぎたりするときは、十分な金額が積み立てられていないなど修繕計画に問題がある可能性があるので注意しましょう。

5.東京の都心エリアを把握する

投資用不動産のエリアを検討する際、東京の都心エリアは外せないポイントです。さすが日本の首都機能の役割を果たす東京、GDPが大阪や名古屋と比べて3倍近い数字を維持しています。

不動産取引も盛んで、情報が得やすいというのもメリットです。不動産投資を考えるならまず東京からと言われるぐらいで、初心者も始めやすいエリアとなっています。

電車の路線情報など地理的感覚をある程度身に付けて、東京の都心エリアを把握しておきましょう。

6.地方も候補に上げる

東京エリアは人気な反面、安定して収益が見込めやすいことが言えるので利回りが低くなってしまうことが多いです。

一方で、大阪や名古屋、その他地方の都心部は東京に比べれば注目度が下がるため、穴場エリアと言えます。
リスクはその分上がりますが、高い利回りを期待することも十分可能となります。

検討エリアは、まず先ほど挙げた大阪や名古屋、もしくは自分が今住んでいる都道府県の都心部のどれか一つを決め、取引情報や相場感など市場の知識を蓄えましょう。

7.出来るだけ現場に向かう

中には物件を全く見に行かず、購入して安定した収益を上げている方もいらっしゃると思いますが、非常に怖い行動だと思います。手元にある情報だけで購入するのはある意味博打のようなものです。

もちろん、地方から東京などのエリアに行くには万単位での交通費がかかるなどのデメリットがあります。
しかし、これから10年以上対象の物件を所有し、安定した収益が得られるようになることを考えてみて下さい。そこまで痛い出費には思えないはずです。

上記2.3.4.で挙げた内容や、対象不動産から駅までの感覚的な距離、夜道を想定した街灯設置状況、スーパーマーケットなどの周辺施設など、実際に現地へ赴いて得られる情報は沢山あります。

交通費を節約するためにも、現場を見に行くときは検討物件をいくつか決めておき、確認シートなどを使って一度に回った方が良いですね。

 

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