不動産投資の利回りの正しい計算方法をつかむ!5つの重要ポイント

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不動産投資利回り計算写真

物件を購入していったいどのくらいの利益を見込めるのか?

これから不動産投資を始める方にとって、一番気になる所でしょう。その答えを知る術の一つとして、利回りの計算があります。

よく広告で表示されているものに利回り20%!!などと掲載されていたりしますが、その情報を鵜呑みにしてしまうと非常に危険です。間違った判断により、気が付くと収支が全然合わないという大変なことになります。

そのため、利回りとはなにか、初めから正しい知識を手に入れておきましょう。

1.そもそも利回りって?

利回りとは、投資した額に対して、年間にどれくらいの利益が出るのかを割合(%)で表したものです。

例えば、10%の利回りがある商品に2000万円投資したとしましょう。

この場合、年間に得られる利益は2000万円の10%になるので、200万円です。10年間で2000万円になり、単純計算で10年後に元が取れるということになります。

2.店頭やネットで表示されている利回りは?

通常店頭やネットで表示されているものは、「表面利回り」または「想定表面利回り」という計算方法によって出されています。

後述しますが、この二つの計算方法には注意すべき点がありますので、詳しくは下記の利回りの種類をご覧ください。

3.利回りの種類

不動産投資における利回りは、大きく分けて4つの種類があります。投資初心者は、少なくとも表面利回り・実質利回りを理解し、自分でも計算できるようになっておいた方が良いでしょう。

3-1.表面利回り(想定表面利回り)
3-2.実質利回り
3-3.借入金返済後利回り・・・上級者向け
3-4.自己資金投資利回り・・・上級者向け

3-1.表面利回り(想定表面利回り)

一般的に一番目にする利回りがこの「表面利回り」です。グロス利回りとも呼ばれます。

想定表面利回りは、年間の入居率が100%と想定した上での計算となります。しかし、実質的には表面利回りと同じ、またサイトによっては想定表面利回りを表面利回りとして表示している場合が多いので、今回は両者を「表面利回り」で統一します。

計算式も一番簡単となっています。

計算式
表面利回り= 年間合計賃料収入÷物件購入価格×100

例:物件購入価格2000万円、年間合計賃料収入150万円(月収12.5万円×12ヵ月)の場合、

150万円÷2000万円×100=7.5%の利回り

となり、単純に年間の家賃収入の合計(入居率100%)を物件価格で割ったものになります。

目安とするには非常に役に立つのですが、シンプルゆえのデメリットもあります。この計算方式では、不動産の運用にかかる諸経費が含まれていません。さらに、賃料収入も1年間全く空室が出なかったと仮定して計算されています。

したがって、実際はこの表面利回りの数値通りにはならないのです。

あくまで一つの目安としてとらえましょう。

3-2.実質利回り

長く賃貸経営を行っていくなかで、入居者と次の入居者との合間で空室の期間が発生することもありますし、賃料の値下げ交渉に応じた場合には年間の合計賃料収入が変わります。

また、賃貸経営を行うにあたり、運用の諸経費も忘れてはいけません。

このように、年間の管理・運用にかかわる諸経費(ランニングコスト)、空室の期間を考慮した計算方式が「実質利回り」です。ネット利回りとも呼ばれます。

ランニングコストに関してですが、

計算式
実質利回り= 年間合計賃料収入-(空室コスト+ランニングコスト)÷物件購入価格×100

例:物件購入価格2000万円、年間合計賃料収入150万円、空室コスト15万円(空室率10%を想定)、ランニングコスト30万円(年間合計賃料収入の20%)の場合、

150万円-(15万円+30万円)÷2000万円×100=5.25%

となります。実際の運用に非常に近く、より正確な計算方法といえます。

3-3.借入金返済後利回り

こちらの計算方法は、実質利回りの式にさらに物件購入のローン支払いを含めたものです。ここで出た数字がマイナスにならなければ、たとえローンを組んで物件を購入しても黒字経営になるということです。

計算式
借入金返済後利回り= 年間合計賃料収入-(空室コスト+ランニングコスト

+年間借入金返済額)÷物件購入価格×100

例:物件購入価格2000万円、年間合計賃料収入150万円、空室コスト15万円、ランニングコスト30万円、年間ローン支払い約67万円(銀行ローン借入金額1000万円、返済期間20年、金利3.0%)の場合、

150万円-(15万円+30万円+67万円)÷2000万円×100=1.9%

ローンの支払いが多ければ多いほど経営収支が赤字に向かうので、ローンを組んでも収入が入るような状態を維持できればベストでしょう。

3-4.自己資金投資利回り

最後の計算式ですが、こちらは投資した自己資金に対する利回りがいくらあるかを表す式になります。

計算式
借入金返済後利回り= 年間合計賃料収入-(空室コスト+ランニングコスト

+年間借入金返済額)÷投資自己資金×100

例:投資自己資金1000万円、年間合計賃料収入150万円、空室コスト15万円、ランニングコスト30万円、年間ローン支払い約67万円の場合、

150万円-(15万円+30万円+67万円)÷1000万円×100=3.8%

以上が不動産投資における利回りの計算方法になります。

4.年間の管理・運用にかかわる諸経費(ランニングコスト)について

不動産の賃貸経営を行うにあたり、管理・運用にかかわる諸経費(ランニングコスト)がかかってきます。実質利回り等の計算の際にも必要になってくるので、どのような経費がかかるのか、名前を押さえておきましょう。

  • 建物管理費
  • 修繕積立金
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 賃貸管理会社への管理委託料
  • 火災保険料

これらの費用は物件、管理会社によって変わってきますが、目安として年間合計賃料収入の約20%を見積もっておきましょう。

5.利回りが高い=イイ物件?

利回りの数字が高ければ高いほど、果たしてその物件は良いといえるのでしょうか。例えば極端な話ですが、利回りが50%を超える物件があったとすると、計算上は2年で元が取れる計算になる為、非常においしい物件のように見えます。

果たして本当にそうでしょうか?実は、利回りが高ければ高いほど、収益が挙げられないリスクも比例して高くなるのです。

利回りが高い物件の特徴として、地方の物件、築年数が古いなどが挙げられます。
ここで考えられるリスクとして、

空室期間(空室率)が長くなる→入居者がなかなか見つからず賃料収入がその期間得られない
賃料の下落→入居者が見つからない為賃料を下げ、契約→年間収入の減少

という悪循環に陥りやすいです。
ですので、利回りが高いイコール良い物件とは必ずしもいえません。

もちろん、逆に見ると物件の価格が低く設定されているので、購入しやすいというメリットもあります(賃料収入を物件価格で割るという計算になるため、物件価格が低いほど利回りが高くなる)。

目安として、

築年数が古い中古マンションの場合
表面利回りは10%前後、実質利回りは7%前後

新築マンション・築年数が浅いマンションの場合
表面利回りは7%前後、実質利回りは5%前後

となっている場合が多いです。

結局のところ、リターンが大きければリスクが高まり、リスクの低い物件を購入すればそれだけリターンも低くなるといえます。

利回りの高さだけに目を奪われず、総合的に判断して購入を検討しましょう。

 

 

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