下調べ必須!マンション経営におけるデメリット・リスク

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アパート・マンション経営のリスク

不動産投資における大まかなメリットは不動産投資のメリット・デメリットとリスクでもご紹介していますが、ここではアパート経営・マンション経営に特有のリスクをご紹介します。

アパート経営・マンション経営のリスクは大きく、

  • サブリースに係るリスク
  • 老朽化に伴うリスク

の2つがあります。

それぞれのリスクにはどのようなものがあるのか、見ていきましょう。

1. サブリースに関わるリスク

サブリースに関しては、時間の確保という魅力的なメリットがある反面、諸所のリスクが存在します。
サブリース契約に関しては、こちらの記事「サブリース契約のメリット・デメリット‐不動産業者に騙されるな」も合わせてお読みください。

1-1.賃料見直しによる収入減少

不動産管理会社との間で取り交わされるサブリース契約には、30年間の空室・家賃保証なるものが設定されています。
しかし、この用語の意味をはき違えてはいけません。

管理会社が保証するのは、あくまで30年間という期間の話であって、賃料の価格ではないのです。

サブリース契約を結んだ当初は、手数料を支払っても一室につき月8万円の賃料収益があげられていたのに、年月が経つにつれて、サブリース会社から賃料見直しの申し出がやってきます。
実質不動産経営を行っているのはサブリース会社になるので、突然契約を切って自分で管理・運用を行うのは中々難しいと思います。不動産賃貸市場の需要によっても影響されるので仕方のない場合もありますが、賃料の見直しを行うと月6万円、5万円と賃料収益は減少しますので、この事情もあらかじめ考慮しておかないと収支が合わなくなります。

空室保証・家賃保証は言葉がややこしく、勘違いしやすいので混合しないようにしましょう。また、賃料見直し後の収入は、利回りに大きな影響を与えるので注意が必要です。

1-2.免責期間のリスク

次に見逃しがちなのが、サブリース契約内容に含まれる免責期間です。

これは契約後、広告などで入居者の募集をかけ、実際に入居者が決まるまでの間の支払いは勘弁して下さいねという、サブリース会社側の賃料支払い責任を回避するための期間です。

確かに広告募集から入居までの募集期間は、時間がかかるものではありますので納得できる内容ですが、その長さが問題です。長い所ではなんと180日もの免責期間を設けている場合もあるようです。

180日=約半年ですから、半分の収入を得られない計算になります。免責期間による収入減を考えておかないと、出だしから収支が合わないという事態に陥ります。

1-3.サブリース会社倒産の可能性

30年間の一括借上げ・空室保証・家賃保証!と管理会社は謳っていますが、果たして30年後もその会社は存在しているでしょうか?

今は大手の会社も突然倒産する時代です。管理会社よりも物件が建っている可能性の方が圧倒的に高いでしょう。

突然倒産してくれれば(ヒドい言い方ですが・・・笑)まだ受け取っていない分の賃料がもらえないだけで済むので被害は少なく済みますが、管理会社が賃料支払いまで長期間滞納していた場合は要注意です。
最悪の場合、延滞されていた分まで受け取ることができなくなってしまいます。

その他にも、居住者との再契約の手続きや、新しい管理会社を探す手間などめんどうなことが突然やってきます。

1-4.サブリース契約なしで経営するリスク

サブリース契約のリスクが辛いな。自分で管理してみようか?

では、サブリース契約なしでアパート経営・マンション経営をするとどのようなリスクがあるのでしょうか。

それは、今まで管理会社に委託していた入居者募集などの広告活動、隣人や居住者とのクレームなどによるトラブル処理、会計処理などの一般管理を全て自分で行わなければいけません。

不動産投資を専業でやっている場合は別ですが、副業として行っている場合は自分の余暇の時間が大幅に削られるリスクがあると言えます。本業が別にある方は、仕事も不動産投資もどっちつかずの状態になるかもしれません。
やはり、信頼できる賃貸管理会社と契約を結んでおくのがベストでしょう。

2.老朽化に伴うリスク

2-1.管理費・修繕積立金額上昇による支出の増加

年月が経ってくると、建物もモノの一つですから、徐々にボロボロになってきます。

いわゆる老朽化の問題に直面する訳です。

アパート・マンションでは、この問題に対処するため、毎月居住者(不動産投資の場合は対象戸のオーナー)から修繕積立金というお金を徴収し、修繕の為の資金を貯蓄しています。

この貯蓄額なのですが、実際修繕をまかなえるだけの費用がないことが多いのです。
そこで、マンションの管理会社は修繕積立金額の月額費用を上昇させることによって埋め合わそうとします。

修繕に伴い清掃や設備の管理業務が増えると、今度は管理費用も増える場合があります。
修繕の規模にもよりますが、場合によっては合計で以前の3倍ぐらいの増額になることもあるようです。

今まで月に1万円払っていたとすると、これから急に月3万円の出費です。これはかなりの痛出でしょう。

2-2.リフォーム費用のリスク

入居者の入れ替わりの時期には、内壁の壁紙の変更、傷み具合によって水回りやエアコン設備などの取り替え作業・リフォームが必要となってきます。

これは高額や高層の部屋によって割高になるケースが多く、何百万円もかかってしまう恐れがあります。特に中古物件を購入する際にはこれら設備の状況をくまなくチェックしておきましょう。

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