不動産投資で戸建ては危険?戸建てが持つ特有のデメリット

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戸建て賃貸経営を考える

同じ不動産投資というくくりといえども、モノが違えば特徴も異なります。

前回解説した「戸建て賃貸経営が持つメリットとは?5つのポイントを確認しよう」の続きで、今回は戸建て賃貸経営特有のデメリットをご紹介します。戸建て賃貸経営のデメリットは全部で4つあります。

1.土地を持っていないと土地+建物の値段で割高

マンション等の区分所有建物であれば、割り当てられた土地の区画が小さければ小さいほど、物件価格における土地価格の割合が減り、物件価格=ほぼ建物の価格ということになります。

一方戸建ての場合は、建物の敷地のための土地を一面まるまる購入する必要があります。物件の立地条件が同じだと仮定すると、この土地の価格分、ワンルームマンションを購入する場合よりも高くなってしまいます。元々土地を持っている方は建物の建設費用だけで済みますが、ほとんどの方はお持ちでないと思いますので、土地の購入代金が別途かかってしまうのは仕方がありません。
実際には、戸建てがよくある住宅エリアとマンションが経っているエリアは少し異なることもありますので、価格比較は難しいです。比較的小規模のアパートの方がエリア・土地価格共に比べやすいかもしれません。

話をもどしますと、不動産投資を始めるにあたり戸建て賃貸からスタートするという発想は、土地を持っていない限り余分にコストがかかりますので、あまりおすすめできません。

戸建て賃貸のメリットで利回り20もあると吹聴しているサイトを見かけますが、これは既に土地を持っているという条件で、建物の価格だけを基準に計算した利回りになっていることが多数です。
建物の価格だけだと土地+建物よりも当然出費が抑えられるため、その分利回りが高くなっているように見えているだけなのです。土地活用の広告でこのような宣伝を見たときは注意しましょう。

 

2.中古だと老朽化が心配・・・

土地は持っていないから既に建っている中古物件で勝負しようというアナタ。ここで戸建てならではのデメリットが襲ってきます。建物の老朽化です。

もちろんマンション・アパートも築年数が上がるにつれ古くなっていきますが、マンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などのしっかりとした造りとなっており、ある程度長い年月が経過しても十分耐えられる構造となっています。

しかし、木造はその材質上、耐久性が他の構造と比べて比較的低く、耐久年度もマンションのものに比べて短いです。歴史的な背景があるからか、戸建ての構造は木造のものも多々あります。総務省の統計によると、全体の約60%の住宅が木造となっています。
(参考:「平成20年度総務省統計データ 2-1 住宅の種類,建て方及び構造」)

戸建ての建物は構造上の問題から、マンションやアパートに比べて経年劣化によるトラブルが多い傾向にあります。古ければ古いほど、水道管の破裂や結露によるカビの発生、シロアリ被害にさらされる可能性が高くなり、最悪の場合弱い地震の揺れでも倒壊するほどもろくなることもあります。また、エアコン・給湯器等の設備交換にも気を配らなければならず、維持管理が思ったよりも難しいです。

中古住宅の性能診断をしてくれる専門業者もいますが、別途料金を支払う必要があります。そう安くない料金なので、診断を頼むべきか悩む所です。

 

3.リフォーム費用はウン百万??

中古で老朽化が激しいのならリフォームすれば済む話じゃないの?

確かにその通りなのですが、問題はリフォームなど修繕にかかる費用です。
ワンルームマンションなど区分所有建物の場合、大規模修繕計画によって修繕積立金を溜めていくことになるので、別途準備しておく費用は主に内装のリフォーム費用だけです。この費用に関しては、借り手が引っ越して退去する際にオーナー側が負担するものと、借り手が負担するものに分かれます。
戸建ての場合は内装のリフォームだけでなく、外装の修繕費用も同時に貯めておかなければなりません。

全面的なリフォームを行おうとすると、中古の小型ワンルームマンションが買えてしまうほどの値段がかかることもあります。その為、計画性をもって事前に余裕のある修繕費用を貯めておかなければなりません。

 

4.タイミング次第で長期の空室期間が発生する

一戸建てでは主に家族が入居者として想定されるため、一度入ってくれれば長期の入居が期待出来る反面、ワンルームマンション等の賃貸に比べれば需要が低いので、次の入居者を探すのに一苦労します。

引っ越しシーズンのピークは年明けから春先までですが、この時期を逃すと長い期間空室になる可能性があります。賃貸収入は毎月12回発生するものですが、空室期間が長くなればなるほど、収入がかなり減ってしまうことになります。戸建ての場合の賃借者の入退去は、出来るだけスムーズに行いたいものです。

 

まとめ

戸建て賃貸経営では、土地の取得と建物の老朽化にかかわるデメリットが目立ちます。幸運にも土地をお持ちの方は、検討する余地が十分にあるでしょう。

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