戸建てを不動産投資の対象にしたときの5つのメリット

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戸建て賃貸経営を考える

不動産投資では、所有する不動産の種類によってターゲット(借り手となる人)が異なります。戸建ての賃貸経営では、間取りの多さから主にファミリー層がターゲットになりますが、マンション投資とは違った戸建てならではのメリットを5つご紹介します。

1.土地・建物を自由に使える

戸建てでは、その建物が建つための一面の土地が必要です。したがって、通常は戸建て賃貸経営を行うには、建物だけでなく土地の購入も不可欠です。

立地条件が変わらなければ、マンションの場合と比べて物件価格は高くなりますが、その代わりに土地が手に入るのは戸建て賃貸経営の大きなメリットです。

区分所有建物であるマンションの一室を購入した場合、土地の所有権は同じマンション内の他の部屋を所有している方達と共有して持っているような形になります。部屋の面積の割合に応じた分だけ、敷地(利用)権という形で土地の所有権を持ちますが、この権利は建物と別個に処分することはできません。建物を売ったら、敷地権も一緒に渡さなければなりません。

また、マンションの場合では、部屋それ自体は独立した不動産ですが、他の部屋と隣接しているため、取り壊しなどの勝手な処分は行えません。つまり、ワンルームマンションのようなマンションの一室を買った場合は、購入した部屋(不動産)の売買・賃貸しかできないということになります。

しかし、戸建て賃貸の場合にはそのようなしがらみがありません。戸建てを購入して賃貸経営を続けるうちに建物が古くなってきたら、建物を取り壊して新しい賃貸住宅を建てても良いですし、自宅を建設しても良いのです。エリアが適せば更地にして月極駐車場やコインパーキングをしても良いでしょう。もちろん、取り壊さずにリフォームをしてそのまま賃貸経営を続けるのもアリです。
更に、土地には経年劣化という概念がないため、土地の資産価値が何年経っても残りやすいです。売却時には非常に頼もしい不動産となるでしょう。

このように、将来的に様々な活用方法がある戸建て賃貸経営において、土地と建物を自由に使えるメリットは見逃せません。

ただし、金融機関でローンを組んで購入したときは、ローンの残債を支払い終わった後でないと、自由に処分できないので注意が必要です。

 

2.比較的利回りを高く見積もりやすい

不動産投資では、供給が多いほど価格競争に巻き込まれやすいです。都心や駅近などのマンション・アパートは、人気が高い分賃貸物件も多くあります。
したがって、借り手を他よりも早く見つけようと思ったら、古い物件などは相場より低い賃料で広告を出すしかありません。契約時の賃料が低ければ低いほど、利回りは下がることになります。

一方、戸建ての場合では供給量が少ないので、上記のような賃料の価格競争に巻き込まれることは少ないです。ですので、少々高めの家賃設定で賃貸を募集しても、多少築年数が経っていても決まる確率は十分にあります。高い賃料で契約が決まれば、利回りも高くなります。

 

3.入居期間が長い

基本的に戸建て賃貸は一人暮らしの方向けではなく、間取りの多さから夫婦や、お子さんがいらっしゃる家族向けになります。単身の方に比べれば、入居期間が長くなりやすいのは想定できるでしょう。

特にお子さんがいる家庭では、転校などをせず、子供がある程度成長するまで同じ所で住まわせてあげたいと思うものです。小学校では6年間、中学・高校では3年間ずつ、卒業するまでかかるわけですから、自然と入居期間が長くなります。

よって、一度入居者が決まれば、しばらくは空室率をあまり気にすることなく、安定した家賃収入を想定することができます。

 

4.駅から離れた場所でも需要がある

こちらもファミリー向けならではのメリットです。駅近の場所を選ぶというよりも、子供の小・中学校の徒歩圏内であるかの方が優先されやすいです。

不動産投資の場合、駅に近ければ近いほど良いのではと思いがちですが、それは勤務先への通勤など利便性を好む単身者の場合です。ファミリー層では、駅の踏切付近は子供にとって危険ですので、駅から離れた静かな場所を好むことも考えられます。
また、駐車場が敷地内にあれば、車やバイク、自転車を利用して問題なく移動することが出来るため、物件の駅からの距離はさほど問題になりません。

 

5.管理費・修繕積立金が不要

マンション経営では、共用部分の管理のための管理費、将来の大規模修繕のための修繕積立金を毎月支払う必要があります。
その額、物件によって金額の前後はありますが、目安として両方合わせと2万円か、それ以上の金額がかかってしまいます。毎月の費用としては中々なウェイトを占める金額です。

ところが戸建ての場合だと、このような費用を支払う必要がありません。このメリットが利回りを高くしていている要因にもなっています。
ただし、建物が古くなってきた時の建て替えの費用などは、自分で計画して貯金しなければなりません。

 

まとめ

不動産投資における戸建て賃貸経営には特有のメリットがあることをご覧頂けましたが、もちろんデメリットもあることを忘れてはいけません。こちらの「戸建て賃貸経営特有のデメリットを知っておこう」も合わせて読み、戸建て賃貸経営の理解を深めましょう。

 

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