不動産を投資用のローンで購入するために知っておきたい14つのこと

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不動産投資・アパートローン計算

通常、住宅を購入する際は住宅ローンを組みますが、不動産投資のための物件を購入する時、住宅ローンとは少し違います。

これは、住宅が一般消費者に対する商品であるのに対し、不動産投資は事業性を有しているからです。

ここでは、不動産投資ローン(アパートローン)とはどういったものなのか、住宅ローンとの比較も交えながらみていきましょう。

また、審査時に判断される外せないポイントも6つ紹介しています。審査基準を知りたい方は、審査時の大きなポイントを押さえておくから該当箇所へジャンプできます。

押さえるべきポイント一覧

1.投資用不動産を購入する為のローン

住宅ローンは居住用の不動産を購入するためのローンに対し、不動産投資ローンは投資用のワンルームマンションやアパートなどの投資用不動産を購入するために必要なローンです。

住宅ローンは住宅購入用のローンなので、投資目的で不動産を購入する際は住宅ローンを使用することはできません(賃貸併用住宅の場合は除く)。

 

2.不動産投資ローンの方が住宅ローンより審査項目が増える

住宅ローンの場合、不動産を購入する方はその建物に住むわけです。

もし、突然今まで住んでいた住居を取られてしまったら大変ですよね?債権者(資金を融資してくれた人。銀行など)に取られてしまわないように、しっかりとローンの返済をすることでしょう。

したがって、住宅ローンの場合は債務者(お金を借りた人)の返済能力がきちんとあれば、貸すのに問題ないと判断されます。

ところが、不動産投資ローンの場合は自分がその建物に住むつもりで購入する訳ではありません。支払が出来ずにその不動産を取られたとしても、住宅の場合と比べて痛くありません。

したがって、不動産投資ローンを組む際の審査項目は、住宅ローンより増えるということになります。

 

3.事業の収益採算性・将来の存続性が問われる

本人の返済能力に加えて、不動産投資ローンの審査項目では賃貸に出した時の利回りや年間の収益など、その事業が割に合った事業なのかが判断されます。

利回りが低すぎる、ローンの支払いが賃貸から得た収益よりもかなり多いなど、現時点で借りる採算性がない場合や、将来の金利の変動を含めた上で支払いがストップする可能性がある場合は、ローンを組むことが難しくなります。

しかし違った見方をすれば、仮に買いたい物件が見つかったとしても、様々な融資先でローンを断られてしまった場合、その物件は購入すべきではないともいえます。

 

4.審査基準は融資先の金融機関によって変わる

基本的に3大メガバンクや信託銀行では、審査基準が地方銀行等と比べて厳しく、主に富裕層向けの商品となっています。かなりターゲットを狙って融資を行っているといえます。

一方、地方銀行やノンバンクは、不動産投資に積極的に融資をしてくれます。ただし、ノンバンクは審査基準が緩い分、金利が高めに設定されています。

一般に不動産投資ローンを組む際には、上の銀行から順にあたっていき、最終的にOKサインが出たところに申し込むことになります。

実際の審査条件や金利については、ホームページ上だけでなく、直接金融機関に確認したほうがよいでしょう。

また、不動産投資会社が金融機関とパートナーを組んでいる場合もあり、その場合は金利が優遇されていることもあります。もし頼りにしている不動産会社があれば、一度相談してみることをおすすめします。

 

5.住宅ローンの金利は優遇されがち

国が住宅購入の支援を後押ししている事も影響し、住宅ローンの金利は不動産投資ローンの水準と比べて優遇されている場合が多いです。

ただし、金利10%越えが当たり前のカードローンやフリーローン、ビジネスローンや事業者ローンなどと比べると、低い水準となっています。

 

6.団体信用生命保険に加入できる

この点は住宅ローンと同じで、不動産投資ローンを組む際に団体信用生命保険に加入することができます。この点は非常に大きいです。

本人に万が一の事が起こった場合に、その後の債務の支払いをする必要がなく、安心して資産を残すことができるからです。

現在生命保険に加入している方でこのローンを組む方は、生命保険の見直しが必ず必要となります。

 

7.不動産投資ローンにおける金利の種類

不動産投資ローンにおける金利の種類は、変動金利型、固定金利期間特約付変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型と分かれています。

どの金融機関でも変動金利型はありますが、残りの3つの金利の型については金融機関によってあるかどうかは異なります。現状は変動金利型、もしくは固定金利期間特約付き変動金利型を選ぶことになるケースが多いです。

 

8.アパートローンとは別物?

金融機関によって呼び方が違うだけで、内容は不動産投資ローンと同じとなります。

メガバンクがアパートローンという名前を採用していることもあり、アパートローンの呼び方のほうが有名かも知れません。

 

審査時の大きなポイントを押さえておく

不動産投資ローンの審査項目は金融機関によって細かく異なっていますが、それぞれ共通しているといえる条件のポイントを整理しておきましょう。

  1. 年収の高さ
  2. 職業属性
  3. 勤続年数
  4. 他の借り入れ先の状態
  5. 購入時の自己資金の割合
  6. 対象物件の収益性

1.年収

年収は高ければ高いほど、それだけローンを支払える資力があると判断されます。不動産投資ローンを組む場合、500万円以上が一つの基準となっているようです。

また、金融機関によって異なりますが、年収の約5倍の金額までの借り入れが可能となっています。仮に年収500万円の方がローンを組もうとすると、借りることの出来る金額は2500万円となります。

 

2.職業属性

ここでは、勤務先の会社の経営・雇用形態の安定性を見られます。会社の規模、事業年数、離職率など、総合的に評価されます。属性だけに絞ると公務員が圧倒的に審査面で有利です。

大企業であれば、ある程度社会的信用があり、比較的安定した収入を維持することができるため審査面で有利です。

個人事業者等は、収入の増減が頻繁にある可能性があるので、より厳しくチェックされることになります。

 

3.勤続年数

勤続年数が浅い=転職の可能性ありと判断され、年収の変動がある可能性が出てきます。

勤続年数の長さの条件は金融機関によっては1年前後でも問題ない可能性もありますが、目安として3年以上同じ勤務先で働いていることが望ましいでしょう。

 

4.他の借り入れ先の状態

車のローンやカードローンなど他の借り入れ先が既にある場合、それらの金額は借入限度額に影響してきます。

また、返済が遅れていたりすると、こちらの返済もきちんと返してくれないかも・・・と思われ、信用度が下がってしまいます。返済は滞りなく行いましょう。

 

5.購入時の自己資金の割合

投資不動産の購入にかかる自己資金の割合が多ければ多いほど、合計で支払う金利が少ない or 支払いの期間が短くなります。

「自己資金0(ゼロ)でも不動産投資を始められる!」と謳っている広告がよくあります。確かに、すぐに投資を始められるという点では優れていますが、ローンの支払いがその分増えることに注意しておかなければなりません。

購入時に、物件購入にかかる諸費用(一般に物件価格の約10%)も含めて考えないといけないので、物件価格と諸費用を合わせた約25%の自己資金は準備しておきたい所です。

 

6.対象物件の収益性

収益性を問われるのは住宅ローンにはない審査項目ですね。大きく2つのポイントが見られます。

  • 対象物件の利回り(ここでは諸経費などを引いた実質利回り)
  • 対象物件の周辺や、条件に近い物件の取引実績

投資不動産の実質利回りが黒字であれば、収益性があるとみなされ評価が高くなりますが、ローン金利がわずかに上昇しただけですぐに赤字に転落してしまうような場合は、収益性の面から不安視されます。

せっかく黒字収入が見込めているのに、自己資金不足で利回りが低くならないよう、しっかりと投資用の準備資金を普段から貯めておきましょう。

 

いかがでしたか?不動産投資ローン(アパートローン)は不動産投資を行う上で非常に重要なウェイトを占めています。実際にローンを組む際は、不動産会社に相談しながら話を進めた方がよいでしょう。

 

 

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