中古物件の購入検討時の注意点!中古マンション・中古一戸建て

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中古マンションイラスト

新築と比べて中古物件の方が価格が安いしおトク!

確かに中古物件は、新築物件と比べて築年数が経っているので比較的安いことは事実なのですが、果たしてそれがお得かどうか判断するのは別問題です。価格の安さに反比例して様々なリスクが上昇するということを忘れてはいけません。

ここでは、中古マンション・中古一戸建てにおける、中古物件購入の際に気をつけなければならない注意点をご紹介します。

1.新耐震基準で建てられた建物かどうか(1981年6月以降)

細かい話は抜きにして、投資用の購入希望不動産が新耐震基準で建てられた建物かどうかをチェックする必要があります。

旧耐震基準で建てられた建物では耐震の基準がゆるく、地震による倒壊の可能性が新耐震基準以降に建てられた建物に比べ非常に高くなります。よほど物件価格が割安でない限り、購入は控えた方がよいでしょう。

見分けるポイントは、「1981年(昭和56年)6月以降に建築確認を受けた建物」かどうかです。竣工日ではないことに注意してください。。

簡易計算として、現在から35年以内に建てられた建物であれば、この点について心配する必要はありません。それ以上前に竣工した建物は、しっかりと確認した方が良いということになります。

2.設備の動作チェック(リフォームの必要性がある箇所を確認

エアコン設備イメージ図
中古物件では、築年数に応じて建物だけでなく、建物に付属している設備も古くなっていきます。エアコンや換気扇、給湯器などの設備がいつ設置されたものなのか・きちんと動くかどうかチェックしましょう。

これらの設備は、取り替えに何十万円という大きな出費に繋がる製品です。物件購入後にこうした設備が故障しないよう、しっかりとしたチェックとメンテナンスが必要となります。

3.現在の修繕積立金の合計を確認

購入するマンションの修繕積立金が今どのくらい貯まっているのかを確認することは、来る大規模修繕が行われる際にその貯蓄された積立金でまかなえるかどうかを知る上で重要です。

きちんと毎月計画された金額で積立が行われていれば、大規模修繕の時に毎月積み立ててきたお金でまかなえるので問題ありません。しかし、あまり計画性を持って積み立てて来られなかった場合、積立金の支払いが大幅に上昇する可能性がありますし、一時金として費用の一部を支払う必要も出てきます。

大規模修繕は約10~12年ごとに訪れるので、その期間に見合った金額が現在に至るまで積まれてきているかどうか、積立金の総額を確認をしましょう。

4.防犯性能はしっかりとしているか

防犯ドアイメージ図
玄関の防犯性能、防犯カメラ、ドアの鍵の状態など防犯の安全対策がしっかりとしているかどうかも重要なポイントです。特に女性の賃貸物件入居希望者の場合、セキュリティ対策を一番に挙げる方が多くを占めます。
新築の物件であれば、その辺りのポイントはしっかり押さえている所が多いですが、中古物件の場合はそうとも限りません。

住宅というのは安心して住むことが出来るのが第一です。防犯カメラが正常に動いているか、管理人はしっかり防犯カメラの映像をチェックしてくれているか、鍵やドアノブに緩みがないか、電灯は十分明るいかなど、防犯関連のポイントはしっかりと確認しておきましょう。

5.マンション自体の維持管理が適切に行われているか

マンション維持管理イメージ図
借り手は管理が行き届いた物件に住みたいと思うものです。逆に管理人のマンション共用部分の掃除や点検・事務手続きがずさんだと、お部屋の物件だけでなく、マンション全体の印象がとても悪く感じられます。入居者が決まりにくい、決まったとしてもすぐに退去してしまうなどの事態が生じかねないです。

最低限の維持管理が出来ているか、掃除が行き届いているかどうかできれば直接目で見て確認しましょう。

6.過去の居住履歴を調べる(相場と比べて非常に安い場合など)

物件の価格が相場と比べて非常に安いと、以前その部屋で何らかの事件があった、若しくは所有者の経済的事情により売りに出されたいわゆる「事故物件」の可能性があります。

しかしながら、その物件が相場と比べて安いかどうかは、そのエリアの様々な取引事例をチェックして、相場感を得る必要があります。それは経験を積まないと分からないことですので、初心者が判断するのは難しいでしょう。

大抵は物件情報に「心理的瑕疵あり」や「告知事項あり」などと書かれているので、問い合わせてみれば教えてくれるはずです。逆に教えてくれなければ、信用出来ない不動産業者と判断しても良いでしょう。

7.中古一戸建ての注意点は?

中古一戸建てイメージ図
中古一戸建ての場合は、上記の注意点に加えて物件自体の損傷・老朽化部分をくまなくチェックすることが大切です。

木造住宅で起こりやすいシロアリ被害、結露などが原因の壁・柱・基礎部分の傷みを確認しておかないと、いずれ人が住めない状態の家になってしまいます。

自分が住む訳ではなく、入居者が実際に住み始めた後だと確認しづらく発見が遅れてしまいます。購入検討時にどの程度の被害が出ているか確認しておきましょう。

 

これらの中古物件の注意点は、実際に現地に足を運ばないと分からないことが多いです。
中古物件にかかわらず、不動産を購入する際は直接目で見て聞いて確認しましょう。

 

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