不動産を取得する時にかかる諸費用まとめ【表付き】

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不動産諸費用計算

不動産投資を行うにあたり、実際に物件を購入する際にはさまざまな諸費用がかかります。ここでは、不動産購入における諸費用を出来るだけ分りやすくまとめてあります。

大体でいいから合計の費用の目安だけ知りたい!という方は、物件価格の10%前後かかると考えておけば問題ないでしょう。

また、記事をまとめた表を先に見たいという方は、諸費用簡易まとめ表をご覧下さい。

種類と支払い時期で、分けて考えると分かりやすいです。漢字だらけで大変だと思いますが、重要ですので知っておいた方が今後の投資に活かせます。

まずは、種類別に購入にかかる手数料・諸費用をみてみましょう。

※これら購入にかかる費用は、出来るだけ現金で支払いできるよう準備することをおすすめします。

ほとんどの場合、金融機関で諸費用のローンを組むことは出来ません。仮に出来たとしてもローンの金利に上乗せされてしまうので、ローン支払いを含めた利回り(借入金返済後利回り)がマイナスになる可能性が高くなるからです。

種類別:投資用不動産・マンション購入時にかかる手数料・諸費用

1.売買契約にかかる費用

直接売買契約にかかる費用は、売買契約書に添付する「収入印紙税」のみです。

通常、商品を購入する際は現金を支払い、レシートをもらうだけですが、不動産の売買は非常に高額な取引となるので、その取引を証明する契約書が必要になります。

売買契約書を確実なものとする為に、収入印紙を貼り、取引を成立させるのです。

料金は、1万円となります(平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成された売買契約書で、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合。)。

2.登記関係

登記にかかる費用として、「登録免許税」と「司法書士への報酬」があります。

まず、登記とは、簡単に説明すると「これは私の不動産です」と法的に証明するための手続きとなります。土地や建物に直接自分の名前を書いても、誰もあなたのものだとは信用しませんよね。そのため登記が必要となるのです。

登録免許税は、その手続きを行う際に必要な税金となります。

また、登記の手続きは司法書士が行う為、司法書士へ報酬という形で支払わなければなりません。

料金ですが、登録免許税は目安として約10万円(物件価格2000万円の土地所有権移転登記、建物所有権保存登記、住宅ローン抵当権設定登記を申請した場合)、司法書士費用約10万円です(この価格は司法書士が独自に決めることが出来る為、あまりに高い金額を請求してきている場合には注意が必要です)。

3.ローン・保険関係

不動産投資ローン(アパートローン)・保険にかかわる費用には、

  • 収入印紙税
  • 融資事務手数料
  • ローン保証料
  • 団体信用生命保険料
  • 火災保険料

があります。

こちらも金銭消費貸借における重要な契約になるので、ローンの契約書に収入印紙を貼る必要があります。また、金融機関が行う事務の手数料を支払います。

ローンの保証料について、基本的に不動産投資ローンを契約する場合、保証人が必要になるのですが、団体信用生命保険(団信)に同時に入ると、保証会社を利用することができる場合があります。その場合保証会社へ保証料を支払うことになります。

団信の保険料・火災保険料については、加入する場合に支払う必要があります。

料金は、収入印紙税2万円(2000万円のローンの場合)、融資事務手数料は約5~10万円(金融機関によって異なる)、ローン保証料、団信保険料、火災保険料は借りる際の金利に含まれるパターンが多いです。

4.仲介手数料

不動産仲介業者を通じて不動産の売買契約を行った場合、業者に対して「仲介手数料」を支払う必要があります。

中古物件を購入するときは、ほとんど場合この仲介手数料を支払う必要がありますが、中古物件の場合でも支払わないで済む場合、新築物件でも支払う場合があるのでケースバイケースとなります(不動産業者が「仲介」の業務として購入する物件を担当しているかがポイントです)。

仲介手数料の費用についてですが、売買価格の3.24%+64,800円(売買価格が400万円を超える場合。平成27年現在)となっています。

少し計算式がややこしいので、ここは業者がよく使う簡単な計算方法を知っておきましょう。

その方法は、3%+6万円に消費税率を掛けたものになります。上記の計算方法と同じ結果になります。

3%+6万!3%+6万!と覚えましょう(最後に消費税を掛けるのを忘れずに)。

5.不動産にかかる税金

建物や土地など、不動産にかかる税金に、「不動産取得税」、「固定資産税」、「都市計画税」があります。

不動産取得税は、不動産を取得(購入)するとかかる地方税です。特定の理由なく支払わなければならず、購入する側からすると腑に落ちない所ではありますが、決まっているのですから今の所は従って支払う他ないようです。

土地と建物の固定資産税評価額(物件価格の約70%の価格)に対してそれぞれ4%の税金がかかります。

固定資産税は、市区町村(東京23区内は都)が管轄している地方税で、道路や下水道などのインフラ整備に充てられます。税率は物件の固定資産税評価額に対して約1.4%です。

都市計画税に関しては、人が他よりも集まる地域(市街化区域)に対して課税される、固定資産税の補助的な役割を持つ地方税です。税率は物件の固定資産税評価額に対して0.3%以下です。

これらの税金は、物件のステータス・場所によって税金の特別控除等が受けられるケースや税率が違い、税額が変わってきますので、気になる物件があれば担当している不動産業者に尋ねてみましょう。

ちなみに、不動産取得税は一度きり、固定資産税・都市計画税は毎年払う必要があります。

6.その他清算金など

ワンルームマンションなどの区分所有建物を購入する場合、マンションの「管理費」や、建物が古くなった時の修繕費用として「修繕積立金」を毎月支払う必要があります。購入した日以降を日割りで計算した料金を支払います。

そのほか、売買契約時には当事者間の契約をある程度保証するための「申込証拠金」、「手付金」と呼ばれるものを前もって支払う必要があります。

申込証拠金は0~10万円程度、手付金は物件価格の10%、または100万円を手付金として支払うのが一般的です。この2つの費用は、引き渡し・決済時(物件の全代金を支払う際)に充当されます。

 

これまで種類別に諸費用をご紹介しました。いかがでしたでしょうか。

続いて、支払い時期別に手数料・諸費用をみてみましょう。それぞれの手数料・諸費用の用語は説明しましたので、一般的な支払時期について簡単に確認しましょう。支払時期は、

  1. 売買契約時
  2. ローン申し込み時
  3. 引渡し・決済時

の大きく3つに分かれています。

支払時期別:投資用不動産・マンション購入時にかかる手数料・諸費用

1.売買契約時

  • 申込証拠金(契約5日前)
  • 手付金(契約3日前)
  • 売買契約書に貼る収入印紙代

2.ローン申し込み時

  • 融資事務手数料
  • ローン保証料(保証会社をつけられ、かつ金利に含まれない場合)
  • 団体信用生命保険料(金利に含まれない場合)
  • 火災保険料
  • ローン契約書に貼る収入印紙代

3.引渡し・決済時

  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 仲介手数料
  • 不動産取得税
  • 固定資産税・都市計画税清算金
  • 管理費・修繕積立金清算金

いかかでしたか。全部の項目・計算方法を覚える必要はないですが、投資用の不動産取得時には、こういった手数料・費用がかかるといったことが理解して頂ければ幸いです。

以下にこの記事を簡潔にまとめた表を記載しておきます。ご参考にどうぞご利用下さい。

諸費用簡易まとめ表
不動産購入手数料・諸費用表

 

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