投資でワンルームマンションを買う前のある確認が成功率を上げる

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ワンルームマンション投資に成功した女性

不動産投資の中でも一番人気のあるワンルームマンション投資。成功に導くためには、失敗に繋がりやすいリスクを避ける、いわゆるリスクヘッジを行うことが大切です。きちんとしたリスクヘッジを行うことができれば、不動産投資でもおのずと成功する確率が上がります。

ここでは、ワンルームマンション投資を行う上で、成功率を上げるために重要なリスクヘッジのポイントを5つご紹介します。

1.空室率を第一に考える

いくら収益物件の利回りが良い数字を持っていても、空室が続くと賃料収入が得られません。ワンルームマンション投資では、空室率をいかに低く維持するかが、不動産投資の成功を左右します。これはどの賃貸物件への投資でも同じことが言えます。

一般に、空室率が低くなる(入居率が高くなる)要因としては、大きく

  1. 人気のあるマンション・アパートである
  2. 対象物件の住み心地がいい

の2つがあります。

1.に関しまして、人気のある賃貸マンション・アパートとは具体的に言いますと

①マンション・アパート自体が新築である・もしくは築浅である
②都心・駅近など賃貸エリアのニーズが高い
③部屋の内装がキレイにされている・オシャレ
④賃料が安い

などのアピールポイントを持っている物件のことになります。これらのメリットがある物件ですと、これから賃貸物件を探している方に対して注目されやすいので、契約も決まりやすくなります。
その結果、早く借り手の入居が決まって空室期間を短くすることができるので、空室率を抑えられます。

2.に関しては、お部屋の住み心地が良いと、それだけ長くその場所に住み続けたいと借り手は思うため、賃貸借契約を継続してくれる限り、必然的に空室率は下がることになります。大家さんの中には、長く住んでくれているお礼に差し入れを入れたり賃料をサービスしてあげるなどの工夫を行っているところもあります。

1.は良い商品を選ぶバイヤーの目、2.はアフターフォローといったところでしょうか。不動産投資は、ビジネスそのものですね。

空室対策は、所有している物件がまだ一戸のときはその物件に集中できますが、これが二戸三戸、さらには一棟と戸数が増えていくにつれてどんどん管理が大変になります。
不動産賃貸を管理していくにはどうしても時間が必要ですので、サブリース契約で管理を委託したり、不動産業を本業としたりするなど、何らかの工夫が必要になってくるでしょう。

 

 

2.自分が住む基準で選ばない

投資初心者の方が賃貸物件選定の際につまずいてしまう点はこちら。物件を選ぶ際に、自分が住むことを想定した基準で考えてしまいがちです。
南向きじゃないとイヤだとか、角部屋・階層が高い部屋といい条件を取っていくと、確かに人気はありますが、比例して物件価格・賃貸価格も上がることになります。

住宅として購入する場合は半一生ものになりますので、好条件の物件を望む気持ちはどの方でも持っているでしょう。しかし、ワンルームマンションは一時的に入居者が借りる賃貸専用みたいなものです。果たして物件自体の条件をそこまでこだわるでしょうか?

人はそれぞれその場所に住む為の目的をもって物件を選んでいます。賃料が安ければいい、駅から近ければいいなど、その人にとっての最低条件が異なります。重要なのは、「どのような人がこの部屋を借りるのか」を想定して物件を選定することです。

 

3.首都圏のミニバブルに懸念

バブルが崩壊した後、不動産の価格は一旦底値をつき、現在は徐々にではありますが回復傾向にあります。

特に首都圏の不動産取引は活発で、ワンルームマンションの価格は新築・中古の両方ともに価格が上昇しています。
(参考URL:http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=45151

取引が活発に行われていることは良いことではありますが、価格が上がりすぎるのも困りものです。

価格が上昇する=利回りが低くなるまたは賃貸料金を上げて利回りを維持することになるので、経済が成長し続けている間は良いですが、どこかでストップがかかる可能性は十分にあります。

首都圏の物件だからと安心せず、利回り、空室率を抑えて運営できるかしっかりと判断できる材料を揃えておきましょう。

 

4.火災保険(+地震保険)に加入しておく

災害によって建物が損壊してしまうと、建物の価値がなくなってせっかくの投資が無駄になってしまいます。保険に加入しておくことは不動産投資において非常に重要です。

賃借人や隣家が起こした火事であっても、相手に全額支払ってもらうのはほぼ不可能です。

気を付けておいてほしいのは、火災保険では地震が原因で起こった火災が保険の対象外になってしまいますので、合わせて地震保険にも加入しておくのがベストでしょう。

 

5.新築にこだわらない

こちらは「自分が住む基準で選ばないこと」と重なりますが、軽減税率の優遇を受けられる、中古で出しても売りやすい、設備が最新のものと良い所が多いのですが、その分価格が高いのがネックです。

物件を選ぶ際は、新築・中古に関わらず、総合的なバランスを見て購入を検討すれば、ワンルームマンション投資で失敗する確率は低くなります。これら5つのポイントを押さえて、購入を検討しましょう。

 

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