賃貸併用住宅のメリットは?建築費用が高額になる落とし穴も

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賃貸併用住宅のデメリット

住宅と不動産投資の特徴を併せ持った賃貸併用住宅ですが、そもそもどのような建物なのでしょうか。今回は、賃貸併用住宅とはなにか、またどのようなリスク・デメリットを持っているのかをご紹介します。

1.賃貸併用住宅とは?

まず、住宅と名前が付いている通り、本人が居住する為の建物というのが本来の目的です。その建物内へ、賃貸用のスペース(部屋割り)を別途設け、投資の要素も兼ね備えるようにしたのが賃貸併用住宅です。要するに、一つの建物内に住宅の部屋と賃貸の部屋が共存している建物ということになります。

パターンとして、賃貸用の部屋が住宅の部屋にくっついているものや、アパートの形のように二階・三階の部屋を居住用スペースにして、一階を賃貸スペースにしているものもあります。

余談ですが、賃貸併用住宅を勧めている不動産業者は、「併用することにより賃貸経営から得た収入をローンの返済に充てることができる」というのが謳い文句として使われています。

 

2.賃貸併用住宅のおいしいトコロ

賃貸併用住宅の大きなメリットとして挙げられるのは、住宅ローンで賃貸経営が出来るという点です。

通常だと、不動産投資で賃貸経営を行うためのマンション等を購入する場合、不動産投資ローン(アパートローン)を組まないといけません。ところが、居住スペースが賃貸スペースよりも過半数(51%以上)を占めていれば、住宅ローンで賃貸併用住宅を建てることができるのです。

不動産投資ローンについては、不動産投資ローン(アパートローン)で理解必須の14ポイントyyでも詳しくご紹介していますが、不動産投資ローンの金利は住宅ローンに比べて割高になっています。

各金融機関の不動産投資ローンの変動金利はどこも大体2%以上ですが、住宅ローンの変動金利だと1%を切る金融機関も多々あります。

たかが1%とあなどるなかれ。大まかな目安とはなりますが、金利1%と2%での借り入れ差額は、1000万円につき150万円前後変わってきます(借入額、借入期間、将来の金利変動によって返済額は変動しますので、金融機関が持っている住宅ローン計算シミュレーションなどで色々試してみて下さい。あくまでも目安として金額を記載しています)。

例えば5000万円の借り入れをしたとすると、単純計算で150万円×5=750万円もの額を住宅ローンの場合だと節約できることになるのです。

さらに、ローン残高に応じて払いすぎた税金を還付してもらえる住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)も適用できる場合があり、非常においしい優遇が受けられる可能性があります。

優遇が受けられるかどうかなど詳しい条件については、税理士に相談してみましょう。

 

3.賃貸併用住宅のデメリットは?

賃貸部屋と住宅が併存することにより、どのようなデメリットが発生してくるのでしょうか。

一つは、子どもがいる家族の場合、部屋は分かれていますが賃借人と半同居みたいな形になるので、子どもの安全を考えると心理的に不安を感じる可能性があります。
特に母親からすると心配のタネになりやすいです。セキュリティー面をしっかりしておきたい所ですね。

もうひとつは、入居者との様々なトラブルに巻き込まれる可能性が高くなります。
入居者との付き合いもありますし、最も多いのが、騒音のトラブルです。隣接しているだけにこの点は避けられないといって良いでしょう。

他にも賃貸スペース部分の掃除、入居者募集、家賃滞納の支払い催促など、気になる点が目につくようになってしまいます。
これらの管理・運用は管理会社に任せられる部分は任せた方が良いでしょう。

最後に、住宅の面積に加えて賃貸用のスペースも建設するということになりますから、その分の土地面積の確保・建物の建設費用が増し、最終的に全体の購入価格が高額になるという点です。

部屋のスペースのほかに、トイレや台所などの上下水道の設備など人が住めるための設備を別途建設しなければなりません。物件価格が高額になるのは避けられないでしょう。

物件価格が高額になることの影響は住宅ローンを組む際にも影響してきます。借入金額が高くなるイコール年収も高くないといけません。どれだけ頑張っても年間の返済額がローンを組む方の年収の30%~40%に抑えることが出来なければ、住宅ローンを契約することができないのです。

また、賃貸収入をローン支払いに充てられるというメリットも、結局は賃貸用のスペース分にかかった費用で相殺もしくはそれ以上のローン支払いをしなければならない場合も出てくるでしょう。利回りも高いとはいえません。
そうなると、ローン支払いが出来なくなれば最終的に住宅を売却するしかないという最悪の事態にもなりかねないです。

 

まとめ

結論として、積極的に不動産投資を行う上で賃貸併用住宅を選ぶのはオススメしません。物件の取得だけで高額の費用がかかるので、他の不動産投資へ回すことが難しくなるからです。

あくまでも住宅の取得がメインであって、おまけに賃貸も経営できる楽しみを味わいたい場合は検討しても良いでしょう。

 

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