駐車場への投資で利回りを良くするためにマストな5つのポイント

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駐車場収入の計算

不動産投資といえば、ワンルームマンションなど住まいからの賃貸収入がほとんどだと思われがちですが、駐車場経営も立派な不動産投資の一つです。建物を建てるよりも費用を押さえられ、稼働させるまで1ヵ月程で完成するなど工期も短く抑えられるため、不動産投資の中でも始めやすいものとして注目を浴びています。

土地活用の観点からも注目される駐車場経営ですが、ターゲット層が住まいを探す人から車の所有者へ変わる点に注意して下さい。

実際の収入はどれほど見込めるのか、利回りの基本的な見方もおさらいし、安定して収益を上げ続けるにはどうすれば良いのか、駐車場経営を始めるための要点を押さえていきましょう。

1.立地によって月極・コインパーキングかが決まる

まず初めに、駐車場スペースを確保する立地によって、駐車場をどのように運営するのかが異なります。

戸建てやアパートなどが密集した住宅街では、自宅に車庫などの駐車スペースを持っていない、または二台以上の車を所有している方であれば、一台分のスペースでは足りないため、駐車場がほしい方が多いです。
このような場所では、駐車場の近隣の住まわれている方との関わりが強くなるため、月極で経営を行うことになります。コインパーキングがフル稼働している場合よりは割安になりますが、住まいと関わっている分契約が長期になることが多いです。したがって、コインパーキングよりも比較的毎月安定した収入を見込むことができます。

一方、周辺に商業施設がある・または都心部など人や車が集まりやすい場所では、不特定多数の利用者による一時的な駐車がメインになるので、コインパーキング経営を行うことになります。
この場合は、月極のように安定した収入を見込むことはできませんが、フル稼働させることにより、より多くの収入を見込むことができます。

 

2.利回りの計算方法は?

駐車場経営の利回りの計算方法は、他の不動産投資の利回りと同じく、表面利回り・実質利回りなどで計算することができます。ただし、賃貸物件の空室の考えと同じで、全ての駐車場スペースが満車にならないことももちろんあります。総賃料収入を台数分で割った平均の収益にも留意しておいた方が良いでしょう。

表面利回り=年間合計収入÷投資金額×100

実質利回り=(年間合計収入-諸経費)÷投資金額×100

一か月ベースの一台分の平均収入=年間合計収入÷駐車場台数÷12

 

3.一台につきどれくらいのスペースがいるのか?

一台分の駐車場を建設するには、一体どれくらいのスペースが必要になるのでしょうか。

答えは、標準サイズですと駐車幅が2.5m、奥行きが5m、そして道路部分同様に5m分必要になってくるので、2.5×5+2.5×5=約25m2必要になります。

平均的な戸建てを建てるスペース(130m2)で考えると、5台分の駐車スペースを建設することができます。
これはあくまで目安の面積なので、土地の形状によっては一台当たりの面積・台数ともに多少前後します。

 

4.ポイントは一台ごとの稼働率

月極の場合は他の不動産投資と同様、契約解約時・前に次の契約者を探す形になりますが、コインパーキングの場合ですと毎日の収入がバラバラになりがちです。そのため、月ごとの稼働率の予測をあらかじめ立てておく必要があります。

土地の価格や広さによって異なってきますが、一台につき少なくとも数千円以上の収入が見込めないと辛いかもしれません。
その代わり、駐車場経営の場合では一度に複数台の駐車スペースを運用することになるので、例え数カ所の駐車スペースに空きがあっても、他のスペースが埋まっていればある程度の収入を見込むことができます。

 

5.税制面で思わぬデメリットも

戸建てやマンションの賃貸経営では、固定資産税の軽減税率が適用される余地があります。

しかし、駐車場経営の場合は住宅として認識されないため、この優遇措置が全く受けることが出来ません。優遇措置を受けた場合と受けなかった場合とでは、支払う金額が最大6倍も変わってくることになります。例えば、宅地として固定資産税に年に10万円払うべきものが、駐車場経営だと年に60万円かかるということです。この差額は大きいでしょう。

また、相続税評価における軽減措置も受けられる可能性が非常に低いです。加えて、駐車場は建物ではないので減価償却費からの所得控除も期待出来ません。
このように、駐車場経営は税制面でかなり不利な内容となっています。
税金に関する詳しい条件については、税理士・若しくは駐車場経営に詳しい不動産会社に相談してみましょう。

 

6.まとめ

駐車場経営は立地条件によって収入の多さ、安定性が変化し、住宅の賃貸経営とは少し異なった経営視点が必要です。部屋の賃貸経営と同じ感じで始めると、痛い目をみるかもしれません。

土地を所持している方は、遊休地(空き地)のまま放置しておくよりも、駐車場経営、または他の土地活用を検討した方が賢明でしょう。

 

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