不動産投資の落とし穴‐不動産経営で失敗する根本的な原因とは

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初心者のマンション経営でなぜ失敗するのか

短期で大損の出る可能性がある株式やFXと比べて、マンション・アパート経営などの不動産投資は比較的安定している投資先と言えます。絶対に損しない投資というものはありませんが、比較的安定していると言われるマンションやアパート経営で失敗してしまう理由は何なのでしょうか?

個々の失敗談には様々な原因がありますが、そこには、大抵の場合次の大きな3つの原因から起こっているものです。

1.経営者であるという意識を持っていない

不動産投資は立派な経営者の一人
一度物件を購入すれば、実はあなたも立派な経営者の一人です。大それた言い方かも知れませんが、あながち間違いではありません。不動産を購入して損をするのも得をするのも、あなた次第です。

しかしながら、この経営者の意識を持たずに行っている方が沢山いるのが現実でしょう。不動産投資の営業担当者にそそのかされて、勢いで購入してはいませんか。
相続対策・年金対策になるから物件を購入したいという方もいらっしゃると思います。しかし内容を理解せずに購入すると、必ず失敗に繋がります。
最低限理解しておいてほしいのですが、現にいま動いている・これから行おうと思っているのは不動産経営というビジネスなのです。

不動産会社から不動産投資をしてみませんかという電話。物件の選択も業者からおすすめされたものを自分なりの価値判断で検討せずに購入。一括借上げで空室保障もあるからと、管理会社に運営・管理をまかせっきりで自分は実情を把握していない。
これでは成功せず、失敗するのは当然でしょう。世の中そんな都合のいい話はありません。仮に上手くいったとしてもそれは本当に運が良かっただけでしょう。

確かに、彼らはその業界での専門家ですし、為になるアドバイスも頂けます。しかし、同時に営業担当者でもありますので、できるだけ商品を売る努力を行います。彼ら自身の都合の良いように話を進めることがままあります。
だからこそ、自分なりの基準を持って、判断を行う必要があるのです。

いきなり経営者!?そんなの無理だよと思ってしまう方もいるかも知れませんが、物怖じする必要はありません。
ただ、投資で成功するつもりであれば必ず継続して自ら学んでいかなければなりません。これはどの投資についても言えることでしょう。

この物件にはニーズがあるのか、あるとしたらどのような人が住むのか、家賃の価格設定は現状の相場に合っているか、現在のマンション・アパート全体の空室率はどうか、入居者募集の販促はしっかりと行っているか、不動産全体の景気はどうか・・・など、普段から常に情報を収集するクセをつけておきましょう。

 

2.金銭的余裕のある投資をしていない

金銭的余裕のない投資
もう一つマンション・アパート経営で失敗する理由として、巨額のローンを組んでしまうことです。

確かにローンを組んでレバレッジを効かせられるのも不動産投資のメリットではありますが、リスクも比例して上がることを忘れてはいけません。特にマンション・アパート一棟の投資では、非常に高い購入価格となります。
投資初心者の方は、いきなり購入価格の高い物件を攻めることはある意味ギャンブルに近いのでやめておいた方が良いです。

また、不動産会社によっては頭金ゼロでもローン可能などの広告を表示している場合があります。このような広告は今すぐに物件を売ることが出来るので不動産会社にとってはメリットですが、購入者からすると必ずしもメリットとは言えません。むしろ非常に危険な購入方法といえます。

そもそも頭金を用意していないということは自己資金もあまり用意していないのではないでしょうか(頭金は自己資金に諸費用を引いたものになります)。

頭金がない→その分の資金も金融機関から借り入れることになるので、月々の支払い額も大きくなります。出来れば物件価格の20~25%ぐらいの頭金はほしいところです。

もし、月々の賃貸経営の収支がプラスからマイナスに転じている時は、自分の給料から持ち出して不足分を支払うことになります。
そこから更に金利が上昇すれば、支払いがどんどん苦しくなり、物件を手放すほかなくなります。

売れた価格が購入価格よりも大幅に低ければ、差額の残債はどうしましょう。その支払いも出来ないとなってくると、最悪自己破産という流れになってしまいます。

自己破産についての詳細はこちらでは省略しますが、様々なデメリットがあるので、無理のある資金投資はやめておきましょう。

 

3.将来起こりうるリスクやトラブルの想定をしていない

最後に、不動産投資は長く付き合うことになる投資商品です。数日や数か月単位ではなく、少なくとも数年以上の長期投資となります。

それだけ長いと、程度の大きい小さいはあるにしろ、物件や賃貸経営の運営、または投資家自身にトラブルが必ずといっていいほど発生します。にもかかわらず、多くの方は将来起こりうるトラブルに対してリスクヘッジが出来ていません。

そして、アパート経営・マンション経営に失敗した。気がついた時にはもう手遅れだった、という結果になってしまうのです。

これは、不動産投資を長期のスパンで考えられていないことに原因があります。

  • 実質利回りに物件購入の為のローン支払いを含めた利回り計算(借入金返済後利回り。詳しくは「不動産投資の利回りの正しい知識をつかむ!重要ポイント5つ」を参照)が出来ていない
  • 年月が経つごとに、管理費・修繕積立金の支払いが大きくなっていくことを知らない
  • 火災保険・地震保険に入っていない
  • 部屋のリフォーム代の資金準備をしていない
  • 運用を一括借上げで管理会社に任せている場合は、数年後に借上げ賃料値下げ交渉にほぼ必ず直面する→収入が減少しても続けられるかの計算をしていない
  • ローンの金利が1%上がることにより月々の支払いがいくらになるか分かっていない

このような将来のリスクに対する準備が出来ていないと、アパート経営・マンション経営で失敗する確率が格段にアップします。

 

まとめ

以上の3点がアパート経営・マンション経営で失敗する大きな原因です。

これら主原因を避ける為には、

  • 継続して勉強し、知識を深める
  • 余裕のある範囲でレバレッジをかける
  • 自己資金を投資前、投資後も継続して貯蓄し、将来に備える

ことが必要です。

こんなはずじゃなかった・・・となる前に、一度自分に当てはまらないか、我が身を振り返ってみましょう。

 

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