建物の瑕疵担保責任の期間はいつまで?物件購入前に要注意!

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瑕疵担保責任が追及できる物件

希望を膨らませて購入した不動産。ところが購入から数か月後、突然天井から雨漏りが!壁からシロアリが!

このような事態が発生すると頭がパニックになりそうですが、落ち着いて下さい。万が一の建物の欠陥に効果を発揮するのが「瑕疵担保責任」です。
瑕疵担保責任の条項は、物件購入前に必ず確認しておかなければならないポイントです。何やら難しい漢字が使われていますが、内容自体はそこまで難しいものではありません。

後々「こんなはずじゃなかった・・・」とならない為に、しっかりと理解しておきましょう。

1.瑕疵担保責任の意味

瑕疵担保責任とは、一言でいうと「売買の対象となる商品に、隠れた瑕疵が発見された場合、売主が買主に対して追う責任」のことです。一つずつ、かみ砕いて説明します。

「売買の対象となる商品」については、今回の場合は不動産の「建物」に焦点を当てましょう。
土地についても、地下に埋蔵物が埋まっていたり、土壌が汚染されていたりなどの事例で瑕疵担保責任が適用されることもありますが、今回は割愛します。

続いて「隠れた瑕疵」とは、外からは注意してみても確認することができない欠陥(瑕疵)のことをいいます。この欠陥について、購入前に欠陥箇所を知っていたのに後になって売主に告げたり、自分でも確認しなかった・または説明を受けていたのに聞いていなかった場合には隠れた瑕疵とは言えません(善意・無過失であることが必要)。

売主が買主に対して追う責任」とは、そのままの意味で売主が責任を持ち、買主からのある請求に応じないといけません。買主側から見ると、損害分のお金を払って下さいと請求したり、場合によっては売買の契約を解除することもできます。

まとめると、購入した建物に通常では見つけられないような欠陥を発見し、その欠陥のことを購入前に知らず、かつ知らなかったことについて買主側に責任(落ち度)がないと、買主は売主に対して損害賠償の請求や契約の解約を行うことができる法律なのです。

 

2.消費者を守る法律

不動産は、購入者にとっては一生の中でも最も高額な商品の一つです。また、同じ物件は世界に一つだけしかありませんので、代替が利きません。もし購入した物件に隠れた欠陥があれば非常に困るわけです。

そこで、弱い立場にある買主を守る為の法律として、民法や宅地建物取引業法で瑕疵担保責任の内容が定められているのです(民法570条、宅地建物取引業法第40条)。

 

3.どの場所に適用される?

建物に隠れた瑕疵(欠陥)として適用される部分には、建物の構造部分と雨水を防ぐ部分が対象になります。具体的な箇所は以下の部分です。

  • 基礎
  • 土台
  • 斜材
  • 床版
  • 排水管
  • 開口部
  • 外壁

 

4.新築・中古で期間が異なる

実は、この瑕疵担保責任による損害賠償請求や契約の解除は、いつでも行えるという訳ではなく、期間が定められています。新築と中古で期間が違いますので、それぞれのケースを見てみましょう。

4-1.新築住宅の場合

平成11年に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が制定され、「瑕疵担保責任の特例」が平成12年4月1日以降に新築住宅を取得する契約に対して適用されています(以外にも比較的新しい法律ですね)。

この法律により、建物の完成・引き渡しから10年の間に隠れた瑕疵が見つかった場合、新築住宅の建設事業者や販売事業者に対して損害賠償の請求や、契約を解除することができます。追加で修理を行えば問題がないと判断された時など、場合によっては修補請求になることもあります。

また、買主に対して不利な内容を盛り込んだ特約等に関しては、全て無効となります。これで買主は安心して購入することができるのです。

更に、売主側が同意すれば、責任期間を20年にまで伸ばす特約を設けることもできます。責任期間が長くなるということは、売主側が不利になるということでもあるので、実際には特約が設けられることはあまりありません。建物の完成度に相当な自信のある施工業者はOKしてくれることでしょう。

ただし、対象箇所の瑕疵を発見した時から1年以内にいずれかの請求を行う必要がありますのでご注意ください。

余談ですが、新築住宅では売買等の取引を更に安全なものとするため、「住宅性能表示制度」も施行されています(「住宅の品質確保の促進等に関する法律」。品確法とも呼ばれます)。
この制度は、住宅のさまざまな性能に対して基準を定め、消費者に分かりやすく伝えることを目的としています。

基準とされている項目の中には、以下のようなものがあります。

  • 構造安全性(建物構造や基礎、地盤などの)
  • 避難安全性(避難通路や出入口がしっかりと確保されているかどうか)
  • 防耐火性(火災に強いかどうか)
  • 省エネルギー性(エネルギー消費が低く抑えられているかどうか)
  • 採光・通風・換気性
  • 遮音性
  • 維持管理容易性

住宅性能の評価を受けると、対象の住宅へ「住宅性能評価書」と呼ばれる評価書が交付されます。住宅性能評価書付きの住宅を取得する契約を結ぶと、その評価書の内容に記載された性能を持っているものとして保証されます。

ただし、必ず受けなければならないものではなく、評価を受けるかどうかは任意となります。

 

4-2.中古住宅の場合

中古の物件では、経年経過により建物の老朽化が進んでいますので、隠れた瑕疵の発生する可能性が新築住宅と比べて高くなります。そのため、責任期間も新築住宅と比べると短くなります。

さらに、中古物件の場合は売主が個人の場合と不動産業者の場合とで分かれます。

売主が個人の場合、瑕疵担保責任に関して特に決まりがなく、当事者間の契約の内容に基づいて定められます。個人間のみで売買を行うケースは、親戚等から購入する場合など稀であるといえるでしょう。
実際には、不動産の仲介業者が間を取り持ち、瑕疵担保責任に関しての規定を定めてくれます。

売主が宅地建物取引業者の場合、業者は少なくとも引渡しから2年間の責任を負います。期間を2年以上にする特約は認められますが、2年未満にする特約は買主に不利となるため無効となります。

こちらも同じく、瑕疵の発見時から1年以内に請求を行わなければなりません。

 

4-3.例外

新築・中古物件それぞれに期間の条件が定められていますが、売主に問題がある場合は、期間に関係なくいつでも瑕疵担保の責任を追及することができます。

売主が対象物件に瑕疵があることを知っていたのに、わざと買主に伝えていなかった。この場合、売主側は欠陥の存在を知っていて、「隠れた」瑕疵に当てはまらなくなるので、損害賠償などを請求することができます。

また、売主が事業者の場合、契約で規定されている責任期間よりも短く設定されている場合、その内容自体が無効となります。

 

5.不動産会社が倒産してしまった時はどうする?

瑕疵を発見し、いざ損害賠償の請求や契約の解除をしようと思っても、対象物件を販売した会社が倒産してしまったらどうすることもできないのでしょうか。

実は、新築住宅であれば救いの手があります。

平成19年に「住宅瑕疵担保履行法」が成立し、平成21年10月1日以降に売主である事業者が新築住宅の引渡しを行う場合、住宅瑕疵担保責任保険に加入するか、供託所に保証金を預けないとなりません。

今まで、新築住宅を販売している売主が瑕疵担保責任に対する十分な資金をもっていない場合があり、瑕疵が見つかっても賠償を請求できないという事態がよくありました。
政府はこの点を問題視し、万が一瑕疵が発見された場合でも十分に保障できるよう、資金を確保しておく制度が導入されたのです。
この制度により、売主が賠償責任を負い、支払うだけの資力がなかった場合、保険会社もしくは供託所からお金が支払われ、買主が安心して新築住宅を購入できるようになりました。

ただし、この制度は新築住宅に対してのみ適用されます。中古住宅の場合は、契約前に欠陥を把握しておくことがなによりも重要です。現在はホームインスペクションと呼ばれる住宅診断や建物検査がありますので、そちらを利用しても良いでしょう。

 

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