不動産の適正価格はどのように決まるのか?査定の流れをご紹介

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不動産売買の適正価格の決まり方

現在所有している不動産を何らかの都合で売りたいと考えたとき、一番気になることは「一体いくらで売却できるのか」でしょう。売却価格によって売却後の計画の立て方も変わってくるでしょうから、売却前にいくらで売れるのか知っておきたい方も多いはずです。

しかし、不動産の売買価格がどのようにして決定されるのか、ご存知でない方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、不動産価格の決まり方と、価格の根拠となる査定の流れについてご紹介します。

最終的には売主が決める

結論から申し上げますと、不動産の売買価格は売主に決定権があります。

不動産というのは一つとして同じものがない商品であって、絶対的な価格というものは存在しません。その価値は物件により様々です。

他者が何と言おうと、その物件を所有しているオーナーに最終的な価格を決める権利があるのです。極端に言えば、1円でも1億円でも価格は設定できます。

しかし果たして、売主が自分勝手に決めた価格で本当に売却することは出来るのでしょうか。

 

決めた不動産価格で売れる訳ではない

先程の例で対象物件の価格1億円として売りにだしたとしても、特に法的には問題ありません。

ただし、価格設定と実際に商品が売れるかどうかは別問題ということを理解しておいて下さい。あまりにも相場と極端に離れた金額で物件を買おうとは誰も思いません。あなたが物件を買うときのことを想像してみてください。不動産が難しければ身近な商品でかまいません。例えば、500mlのペットボトルが大体約150円で売られているのに、1万円のものがあったら誰も買おうと思う人がいないのと同じです。

不動産業界でも需要と供給のバランスがありますが、市場で不動産投資が盛り上がり、物件を購入したい人が沢山いると、相場より高く売れることがあります。
反対に、市場の熱が下がっている時は、相場より低い価格で売りに出しても売れない事態が起こることもあります。
そこで、不動産市場の状況を考慮した適正な価格を決定する必要があります。

では適正な物件価格とは、一体どのようにして決まるのでしょうか。

 

1.不動産業者が物件を査定

所有する不動産の売却を検討する際は、不動産業者に不動産価格の査定依頼をすることになります。担当者があなたの物件をいくらで売りに出せば売却できるかを査定し、適正な物件価格を算出します。

その査定金額を元に、市場に売り出す価格を決定します。この、買い手を募集するため実際に市場に出すときの価格を「売り出し価格」といいます。
また、「市場に出す」というと難しく聞こえるかもしれませんが、私達のような一般消費者の方が、チラシやインターネットで物件の情報が手に入るようになる状態のことを指します。

査定価格に納得すれば、そのままの金額で、納得できなければ、金額を少し変動して売りに出すことになります。

不動産査定で一般的に用いられる査定方法としては、以下の方法で行います。

 

2.周辺の物件の取引事例を収集・比較する

不動産業者の査定は、まず対象物件の周辺にある取引事例を集めることから始まります。不動産の取引事例は、レインズと呼ばれる不動産事業に関わっている方専門の情報サイトから取得します。

不動産業者は周辺の取引事例を集め、査定対象となっている物件の条件に近いものをピックアップします。同じマンションやアパート内で取引が過去に行われているデータがある場合は、有力な参考事例として使用されます。

ここで注目されるのは、それぞれの物件がいつ・いくらで売却されているのかです。成約価格や取引価格と呼ばれます。その他坪単価や部屋の向きなど物件のステータスを確認し、査定対象物件と比較します。

 

3.いくらの賃料で貸せるのかをチェックする

ワンルームマンションなど投資用不動産を売却する方は、「利回りがどれくらいあるのか」ということもポイントになります。
なぜなら投資用の物件を購入する人は、特に利回りを重要なポイントに挙げるからです。

物件価格が決まらない限りは利回りも決まらないため、賃料だけ先に確認しておきます。

現在部屋を借りている人がいれば現在の賃料、過去に借りていた人がいれば過去の賃料と現在いくらぐらいで貸せるのかを計算しておきます。

 

4.物件のステータスを考慮する

十分な取引事例を集めたら、査定物件の状態も確認します。対象物件の部屋の大きさや間取りだけでなく、その他水回りや壁の状態などくまなく調べ、総合的なステータスを確認します。

特にチェックが必要なのは、築年数です。新耐震基準で建てられた建物か、建てられてから何年ほど経った建物なのかによって、価格に大きく影響を与えるからです。

そのほかにも、最寄駅から対象物件まで実際に何分で辿り着くことができるのか、スーパーや病院など周辺施設は充実しているかなど、住まわれる人の目線に立った項目も考慮されます。

 

5.物件価格を決める

このように判断材料を元に物件は査定され、売り主さんに査定内容と価格を報告します。この査定内容は不動産価格の根拠となります。

業者によって異なりますが、対象物件が一般に約3ヵ月以内に売れる価格を提示してくれます。

査定価格に納得すれば、売り出し価格として市場に売りに出される価格となります。
不動産業者と「媒介契約」と呼ばれる、対象物件を売る手伝いをさせて頂きますという契約を結び、後は業者に任せて買い手が見つかるのを待つことになります。

 

まとめ

不動産は全く同じものが存在しないただ一つの商品ではありますが、価格の決まり方については絶対的に決まるのではなく、あくまで相対的に判断されて決定されます。

それゆえに、不動産業者によって査定価格に若干のバラつきが出てくることもあります。会社としての販売力や仲介担当者個人の力量も関係してくるかと思いますが、一概に判断できないのが現状です。

価格はもちろん重要ですが、その査定価格に至った根拠も非常に重要なので、自身が査定価格に納得した上で契約を結ぶようにしましょう。一度売りに出した価格で3ヵ月以上売れないと、買い手から売れ残り物権だと判断されることもあるからです。

非常に高額な商品ですから、しっかりと査定内容に納得した上で売却にのぞみたいですね。

 

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