賃貸の経営で借り手がつかない状態を解消する8つの方法

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【空室対策】賃貸の経営で借り手がつかない状態を解消

マンションやアパートなどの賃貸経営で借り手がつかない状態、いわゆる空室リスクの解消は、不動産投資の中でも重要なウェイトを占めています。

不動産を購入して、いざ賃貸経営を始めてみたのはいいですが、借り手がつかない限りは収入が全く入ってきません。現金一括で購入した場合ならまだしも、ローンを組んで購入した場合ですと月々の賃貸収入をローン返済に充てることも計画されているでしょう。資金を持ち出して返済していくことは相当大変で、資金繰りがうまくいかず失敗してしまうというのが不動産投資でよくある話です。

このマイナスの状況を脱出し、不動産投資で安定した収益を確保するためには、空室(部屋を誰からも借りられていない状態)の期間をいかに減らし、継続して賃貸収入を得ることが大切です。

貸し部屋の数を月数の空室期間で割ったものを空室率といい、この空室率を下げる・空室期間を出来るだけ減らす為の工夫のことを「空室対策」と呼びます。

今回は、空室対策を考える上で重要な8つのポイントをご紹介し、安定した収入を確保できるようになりましょう。

1.ニーズが高いエリアの物件を探す

空室対策で重要なポイントの内の一つは、そのエリアに住みたいという借り手のニーズがあるかどうかです。

立地条件で駅近がいいと言われるのはよく聞く話です。対象不動産の立地が駅に近ければ近いほど良いというのはほとんどの場合正解なのですが、あまりそこにこだわり過ぎると物件選びのときに範囲を絞りすぎてしまう可能性があります。

学校の近く、勤務先の近く、夜間での帰り道が安心など、想定しているターゲットによって、ニーズもそれぞれ異なります。

会社員の方ですと、毎日の通勤時間をできるだけ短くしたいと思うもので、勤務先から近い場所を選ぶ傾向にあります。逆にあまり近すぎても嫌という方もいますので、オフィス街から通勤時間が30分圏内の物件を探してみましょう。実際には通勤に30~1時間かけている方が多くいるので、30分圏内ですとサラリーマンの方にとっては十分なメリットとなります。

学生の方ですと、授業後もクラブやサークル活動のためにキャンパス内で過ごすことが多く、駅近よりも学校近くの物件を好む傾向にあります。徒歩10分圏内であれば、高いニーズが期待できます。

一つ注意して頂きたいのが、学校は潰れてしまう可能性があるということです。今の時代大学でも倒産する可能性は十分にあります。学校がなくなってしまえば、もちろんニーズは一気に落ち込みます。
上記と同様の理由で、工場の閉鎖により近場に住んでいた従業員などの関係者が住まなくなってしまうこともあります。
ある程度名の通った学校や学生の在籍数が多い学校ですと、そのような心配は少なくなるでしょう。

女性視点から見てみると、夜間の自宅までの帰り道が気になる方も多いのではないでしょうか。
街灯が少なかったり光が小さかったり、また静かすぎたりすると、実際にその場所で犯罪などが起こっていなかったとしても、怖いと感じてしまいます。
逆に明るい場所であれば、安心して入居を決意できます。

このように、ターゲットごとにエリアのニーズが異なりますので、ニーズがマッチしていれば、建物の状態など他の条件が悪くても借り手がつきやすくなります。

 

2.築浅の物件は比較的人気が高い

マイホームの購入ですと、新築物件のニーズはかなり高いですが、賃貸となるとそこまで気にする方はいません。
借りる側からすると、新築の賃貸物件を探す方が大変ということもあります。その場所でずっと生活するのではなく、あくまでも一時的な住まいと捉えている方が多いのです。

ただし、塗装が剥げていたり、ヒビが入っていたりと見栄えが悪い物件は敬遠されますので、築年数が古い・建物の管理が行き届いていない物件は避けましょう。

建築年数が5~10年などの浅い物件であれば、購入価格もある程度抑えることができ、借り手からもある程度のニーズを確保することができます。物の外観が綺麗、オシャレなデザインですとなお良いでしょう。

中古物件の購入で一つ確認しておきたいのが、10~12年ごとにある大規模修繕工事です。
築年数が10年前後の区分所有建物ですと、ちょうどこの工事に差しかかる時期になります。マンションやアパートですと、無計画に修繕計画が立てられていた場合、大規模修繕工事後に修繕積立金の金額が大幅に上昇する可能性があります。

月々の修繕積立金がいくらなのか、建物全体の修繕積立金がどれほど貯まっているのかをチェックしておいた方が良いでしょう。

 

3.ニーズに合った間取りになっているか

物件がどのエリアにあるかによって、求められる間取りはある程度決まってきます。
エリアのニーズが高い物件では、ファミリー層が住むよりも、一人暮らしで借りられる方を想定します。一人暮らしとなると、間取りの数も多いものはそれほど必要ではありません。また、ビジネス向けの物件と学生向けの物件でも部屋の大きさが異なってくるでしょう。

間取りの好みは人それぞれですが、性別の違いで少し特徴にも変化が見られます。

男性の場合、間取りは特に気にせず、ワンルームでも問題ないという方は少なくありません。
女性の場合ですと、クローゼットが広い部屋、トイレとバスルームが別々になっているなどが気になるポイントとなります。

女性を入居者希望のターゲットに含めているのであれば、1K以上の間取りがベターでしょう。

このように、性別の違い、エリアと間取りは一定の関係性があると言えます。

 

4.家賃の高さ

貸す側からすると、出来るだけ高く設定したいと考えます。不動産経営の収入源となる部分ですので、高ければ高いほど、多くの家賃収入を得ることができます。

一方、借りる側からすると、毎月支払う固定費となりますので、出来るだけ安い家賃で借りたいと願います。

このように、家賃の金額は貸す側・借りる側お互いの利益が相反するものになっています。

実は、家賃の設定に関してはオーナーが自由に設定しても良いのです。極端な話、月額100万円でも1000万円でも問題ありません。1億円でも設定できます。

ただ、それでは借り手が見つからないのは言うまでもありません。かといって、月額1万円や1000円に設定すると、今度は経営が赤字続きになってしまいます。

では実際のところ、どのようにして家賃は決められているのでしょうか。

家賃の金額は、物件が所在するエリアでのニーズ、対象物件自体のパフォーマンス、相場(賃貸の取引事例の比較)の大きく3つの要素によって相対的に決定します。他には、物件を取得した金額(マンション・アパート建設費、建物購入金額など)に対して、必要な利回りや収益を設定して家賃を求める方法などもあります。

高すぎても低すぎても賃貸経営に影響が出てきますので、適正な家賃設定を行うよう努めましょう。信頼できる不動産業者がいれば、相談してみましょう。

 

5.既に賃借人がいる物件はおいしい?

中古の賃貸物件の売買の場合、既に現オーナーとの間で賃貸借契約が結ばれており、居住者がいるケースもよくあります。

通常、物件の購入から新規の借り手を探す場合、入居者募集の広告を出してから少なくとも3カ月はかかると考えます。それよりも早く入居者が決まればラッキーといったところでしょう。

もちろん、入居者が決まらない限り、その間の収入はゼロということになります。

一方既に居住者がいる物件の購入は、買い手からしてみれば初月から収入が入ってくるおいしい物件なのです。

ただし、居住者が部屋を借りている間は、内部を自分の目で確認することができません。借り手が退去した時に、初めて部屋の状態を確認できるようになりますが、フローリングや壁など、部屋がボロボロの状態になっていることも可能性としてはあります。

物件を購入してからもしばらく住んでくれるのであれば、通常のリフォーム費用として部屋の修繕ができます。しかし、購入後数カ月の内に部屋を出られると、今度はリフォーム費用が予定していた期間よりも早く支払うことになります。

結局は初めの数か月で得られた収益から差し引いてトントンか、それ以上の損益を出すこともあります。

購入を検討している物件に賃借人がいる場合は、部屋を貸す前の状態はどうだったのか、いつ頃から借り手は、部屋を借りているのか、どれくらいの期間借りる予定なのかをオーナーや管理会社へ確認を取りましょう。

 

6.リフォームを行う

一般に借り手が住む部屋を探すとき、不動産業者に案内してもらいながら物件の見学を行います。

「百聞は一見にしかず」は賃貸物件探しにも当てはまります。いくら書面上に詳しい情報が載っていたとしても、最終確認で部屋の状況をチェックし、入居する決断をするものです。

チェックするポイントは、書面に書かれていた内容と現場の状況が一致しているかどうかですが、その他にも、ちょっとしたリフォームを行うことで好印象を与えることができます。
水回りですと、水道の蛇口がレバー式になっているものは女性に人気です。また、コンセント部分や壁紙、フローリングや電気系統の交換でも室内をオシャレにすることができます。水回りのリフォームは高額になりがちですが、電気系統であれば比較的少額で行えるはずです。

予算内でやっておいた方がいいな、と思う箇所のリフォームを行いましょう。

 

7.募集のタイミングを逃さない

借り手が賃貸物件を探す時期に入居者募集をかけることが出来れば、スムーズに空室を埋めることができます。

部屋探しの繁忙期と呼ばれるタイミングは、1月から3月にかけての約3ヵ月間です。
この時期では、学生は入学シーズンを控え、社会人であれば会社への入社を4月から向かえます。ある一定の母数が一斉に部屋を探し出すため、エリアのニーズを押さえた物件であれば、すぐに決まりやすい時期なのです。

理想の物件の買い方としては、秋ごろに物件の下見を行い、年末に売買契約を結び、1月から募集をかけることができれば円滑に事が進むでしょう。
また、賃貸の入れ替わりは月末や月初に行われるので、月のどのタイミングで契約を結ぶのかも考えておくと尚良いでしょう。

 

8.賃借人と仲良くする

こちらは、既に居住されている方にできるだけ長く住んで頂くための対策法となります。
せっかく入居者が決まっても、長く住んでもらえなければ、退去のたびに入居者募集を繰り返さないといけません。入居者に長く住んでもらえれば、継続的に家賃収入が手に入りますし、募集の手間も省くことができて一石二鳥なのです。

借り手と仲良くすると書きましたが、何も一緒に遊びに行ったりご飯を食べに行ったりということではありません。最近はプライバシーの問題もあり、他人との接触は安易に許されない世の中になっていますが、入居者が喜ぶようなサービスや特典をつけてあげるくらいなら良いのではないかと思います。

具体的には、礼金をなしにする・半年や1年ごとにプレゼントを渡す・賃料を割り引いたり1か月分を無料にしてあげたりすれば、借り手に喜んでもらえることでしょう。不動産管理会社を賃貸管理に利用している場合は、管理担当の人を通じて渡してもらうようにすれば良いです。

住み心地が良いと思ってもらえれば、それだけ長く住み続けたいと思うものです。加えて、部屋の状態もキレイに扱ってくれるかも知れません。リフォーム費用が抑えられますね。

 

まとめ

空室率との勝負は、投資用不動産の購入する時点より前から既に始まっています。この記事でご紹介したポイントを踏まえながら物件探し・賃貸経営を行えば、空室率の低下、いわゆる空室リスクを大幅に減少されることが可能なはずです。

不動産投資で成功するためにも、空室対策をしっかり行い、継続・安定した収益を確保しましょう。

 

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