相続税の節税対策後編~不動産所有期間の特例効果が決め手

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相続税の節税対策後編

2015年から相続税の基礎控除が大幅に減少し、今まで相続税のことを気にする必要がなかった方も、支払う必要の出てくる可能性がぐっと高くなりました。国からすると、お金を眠らせたままにしておくな、資産運用をしろ、というところでしょう。

そこで、課税額を抑える対策の一つとして挙げられるのが、投資用不動産の購入による相続対策です。

知っているのと知らないのとでは、課税される税金に大きな違いが出てきます。

今回は、小規模宅地等の特例についての概要、賃貸マンションやアパートなどの投資用不動産を購入し、更に小規模宅地等の特例を適用させることができれば、どれほどの節税効果が期待できるのかを解説していきます。

なお、こちらは「相続税の節税対策前編~不動産投資で効果は期待できるのか検証」の後編となります。不動産の購入で得られる節税効果、相続税評価額の計算方法など基本的な情報を知りたいという方は、先に上記の記事からご覧頂きますとスムーズに理解して頂けるかと思います。

1.小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、簡単に申しますと居住用や事業用の宅地等に対し、相続税の計算時に「一定限度の面積」を「一定の割合だけ減額」してくれる制度です。よく小規模宅地の特例と省略されますが、正しくは「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」といいます。

この特例の適用により、減額される割合が80%または50%と、大幅な評価額の減額を見込めるのです。あまりに大きな減額なので、本当なのかと疑ってしまいますが、きちんと要件を満たしていればこれらの減額が見込めますのでご安心下さい。

小規模宅地という名前から、自宅などの土地にしか適用のないものかと思いがちですが、もちろん賃貸経営を行っている投資用不動産の土地も対象となます。マンション・アパート経営、駐車場経営などで使用されている土地は、不動産から所得が発生するものとして「貸付事業用宅地」という区分に当てはまります。

ちなみに、自宅などの宅地は「特定居住用宅地」と呼ばれ、コンビニやコインランドリーとしての使用など、対象の土地が不動産業として使用されていないものは「特定事業用宅地」という区分になります。

 

2.貸付事業用宅地の限度面積と減額の割合

不動産投資で使用される土地は貸付事業用宅地に分類されます。どの位の面積までが対象となり、減額される割合はいくらになるのでしょうか。
貸付事業用宅地の「限度面積」は2002、「減額割合」は50となっています。

要するに、土地の面積が200m2以内であれば、土地の相続税の評価額が50%、半額になります。
200m2を超える部分に関しては小規模宅地等の特例の適用はありません

一つ例をみてみましょう。
土地の相続税評価額が3800万円、土地面積が200m2の場合、

200m2=限度面積以内なので全ての面積に適用
3800 - (3800 × 50%) = 1900万円

よって特例適用後の評価額は1900万円となります。

土地面積が限度面積を超えている場合も見てみましょう。
土地の相続税評価額・・・4500万円
土地面積・・・・・・・・250m2

200m2を超える部分(50m2)については特例は適用されないので、まず1m2がいくらになるかを計算します。
4500 ÷ 250 = 18万円/m2

200m2までは特例の適用があるので、評価額から18万円に200m2、50%をかけたものを差し引きます。
4500 - (18 × 200 × 50%) = 2700万円

したがって、この例の場合の評価額は2700万円となります。
(土地の相続税評価額の計算方法は、「相続税の節税対策前編~不動産投資で効果は期待できるのか検証」をご覧下さい。)

 

3.居住用宅地と貸付事業用宅地の両方を所有しているケース

相続開始にあたり、自宅がなく賃貸マンションだけ持っているという事例は少ないでしょう。それよりも、自宅・賃貸マンションの両方を相続するケースの方が実質問題として多いと思います。

そこで、自宅(居住用宅地)と賃貸マンション(貸付事業用宅地)の両方を相続した場合、小規模宅地等の特例はどのように適用されるのか、見ていきましょう。

まず、居住用の宅地へは、平成27年1月1日以降、「限度面積」が330m2、「減額割合」は何と80%と大幅な減額が適用されます。居住用と貸付事業用、どちらの宅地を優先して減額させても構いませんが、減額の対象とする限度面積の合計は、以下の式で計算し、200平方メートル以内にしなければなりません。

居住用宅地面積 × 200/330  + 貸付事業用宅地面積≦200m2

1平方メートル当たりの評価額が大きく違う場合には、貸付事業用宅地の減額を優先する方が有効なケースもあります。しかし、基本的には居住用宅地の方が80%と大きく減額できるので、居住用宅地面積を優先し、余った限度面積分を割り当てた方が効率良く減額できる場合がほとんどとなります。

次の居住用宅地と貸付事業用宅地を相続した場合の、小規模宅地の特例を適用したケースをみてみましょう。

居住用の宅地の相続税評価額・・・3000万円
土地面積・・・・・・・・・・・・150m2

貸付事業用宅地の相続税評価額・・3800万円
土地面積・・・・・・・・・・・・200m2

初めに、居住用の宅地に特例を適用させましょう。居住用宅地の限度面積は330m2までなので、150m2全部の面積に80%の減額が適用できます。
3000 - (3000 × 80%) = 600万円
よって居住用宅地の相続税評価額は600万円となります。

次に、貸付事業用宅地面積が残りの限度面積を適用してどのくらいまで減額できるのかを求めます。

先ほどご紹介した式を利用し、合計額を200m2から差し引きます。
200 - 居住用宅地面積 × 200/330  = 貸付事業用宅地で使用できる限度面積
200 - 150 × 200/330 = 100m2
となり、100m2までは特例の適用により評価額の減額を行うことが可能です。

1m2あたりの評価額を求め、特例適用後の評価額を算出してみましょう。貸付事業用宅地に適用できる減額割合は50%です。
3800 ÷ 200 = 19/m2
3800 - (19 × 100 × 50%) = 2850万円が減額後の相続税評価額となります。

特例適用後の居住用・貸付事業用の宅地の合計評価額は、600+2850=3450万円となり、適用前(3000+3800=6800万円)の評価額と比べ、50%近くの減額になっているのがお分かり頂けるかと思います。

 

4.特例を適用するには要件が必要

大幅な評価額の減額が見込める魅力的な特例ですが、一定の要件を満たさなければ適用させることができません。

自宅の土地を小規模宅地の要件に適用させるためのポイントには2つあり、一つは誰が相続するのか、もう一つは相続する方が被相続人(亡くなった方)と相続の対象となっている宅地で同居しているのかどうかです。

要件を表に要約すると、以下のようになります。

 

自宅の土地(特定居住用宅地等)の要件

 相続人(誰が相続するか) 要件
 配偶者(夫もしくは妻) 特になし
 同居の親族が相続
(被相続人の父母・こども等)
相続の開始時から相続税の申告期限まで、対象の自宅に住み、かつその宅地等を相続税の申告期限まで持っている人
 同居していない親族が相続 ① 被相続人に配偶者がいない

② 被相続人・相続する親族のどちらかの住所が日本にある、または相続する親族が日本国籍を持っている

③ 被相続人と同居している親族が他にいない

④ 相続開始前の3年以内に、自己所有・または配偶者が持っている家屋に住んだことがない(持ち家がなく、賃貸住宅に住んでいる等)

⑤ 対象の宅地を相続税の申告期限まで持っていること
(※上記全てに当てはまる必要があります。)

 

貸付事業用宅地等の要件はシンプルで、相続人が引き続き賃貸を経営していれば特に問題ありません。

また、要件を満たしていていると当然に適用されるものではなく、必ず申告書を提出しなければなりませんのでご注意ください。

 

まとめ

このように小規模宅地の特例は遥かに節税効果の高い相続税対策となりますが、一定の要件を満たすことが必要となります。
最悪、この特例が適用できなかった場合でも、賃貸物件など投資用不動産の相続税評価額は現金で相続した場合と比べて低くなります。

相続税対策を考えるのであれば、不動産投資を選択肢の一つとしてぜひ検討しましょう。

 

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