戸建の賃貸へ投資~どのような人が借りてくれるのか?

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戸建て賃貸経営

不動産投資には、なにもワンルームマンション投資だけではありません。マイホームの購入として馴染みのある一戸建てですが、戸建てももちろん不動産投資の対象となりますので、賃貸経営を行えます

戸建てと言えば持ち家であったり、マイホームとしての購入というイメージがあるため、あまり賃貸として借りるというイメージが少ないかも知れません。また、ワンルームマンションの戸数と比べれば戸建ての数は少ないので、特に理由がなければわざわざ戸建ての方へ投資する必要性が感じられないかも知れません。

しかし、せっかくの投資機会をイメージできないという理由でゼロにしてしまうのは少々勿体ないです。そこで、戸建ての賃貸経営の特徴と、どのような人が借り手になるのか軽く理解しておきましょう。

1.戸建て賃貸経営の特徴

戸建て賃貸経営=土地が手に入るということです。以下の2点を確認しておきましょう。

原則土地の購入も行う

ワンルームマンションの場合は敷地権という形で、マンションのそれぞれの部屋の面積に応じた土地の所有権を取得することになります。
一部屋の購入かと思いきや、土地部分も一緒に含まれているのですね。
ただし、この場合建物と土地の割合部分を別々に売却することはできません。

戸建ては1区画の土地の上に建物が建っているので、戸建てで賃貸経営を行う場合、建物の購入だけでなく建物の下にある土地も一緒に購入します。土地と建物、別々の不動産を持つことになります。

中には土地を借りて(借地権)その上に建物を建て、賃貸経営を行う方法もありますし、建物か土地のどちらかを売却して、片方を所有しておくといったこともできます。

一件自由に扱えるのだと思いますが、権利関係が複雑になる上、買い手がなかなか見つからないという問題もあります。
したがって、戸建ての場合は基本的に土地と建物を一緒に売買取引を行うと捉えておくか、信頼できる不動産業者に相談するのが良いでしょう。

第二のマイホームとしても利用が可能

前述したように、戸建て賃貸経営を行う場合は、戸建ての建物とその土地両方を購入し、所有権を取得します。ということは、賃貸に出すことを考えなければ、その購入した家に住むことも全然問題ありません。

そこで、現在は投資用として戸建ての賃貸経営を行い、将来建物を取り壊してマイホームを建てる、といったこともできます。
ただし、入居者が住んでいる場合、すぐに出て行ってもらうといったことはできませんので注意して下さい。入居者の立ち除きの手続きは、最低6ヶ月以上かかります。もし将来自宅の建設を計画するのであれば、賃貸借契約の更新時期を見計らいながらスムーズに行えるようにしましょう。

 

2.戸建てを借りる人はどんな人?

イメージがつきにくい戸建ての賃貸経営、戸建てを借りる人は一体どのような層なのでしょうか。
それは、夫婦やお子さんがいるファミリー層です。戸建て賃貸住宅には、以下のようなニーズがありますので一つずつ見ていきましょう。

間取りがほしいが賃料も抑えたい方
一人暮らしの方であれば迷わずワンルームマンションを選択すると思いますが、子どものいる家庭であれば話は別です。子供用の部屋もできれば用意してあげたいと思うのが親心でしょう。
一般にマンションの場合、3LDKなど多めの間取りがある物件を選択すると、賃料も高額になりがちです。しかし、2階建ての戸建てであれば賃料も比較的抑えられ、間取りの問題も解決されやすいというメリットがあります。

騒音が気になる方
騒音を気にせず暮らせるというのも、借り手からすると大きなメリットです。マンション、特にアパート暮らしの方は、天井や床・壁の向こう側から来る騒音に悩まされることも少なくありません。また、自分が子供が出す騒音で近所の方に迷惑がかからないかどうかが気になり、神経質になりがちです。戸建て賃貸の場合は、このような心配をせずに自由に(限度はありますが)暮らせます。

ガーデニングを楽しみたい方
マンションでもベランダやルーフバルコニーがついている部屋ではある程度楽しむことができますが、それでも限界があります。ガーデニング用の鉢を置くだけで精一杯のはずです。
戸建てには土地がありますから、庭で思う存分ガーデニングを楽しむことができます。好きな植物を植えても良いですし、好みに合わせてオブジェを置くこともできますので、自由度が高いと言えます。

その他、個別のニーズはまだまだあるでしょう。戸建てにしかない魅力が、賃貸でも根強い人気を持たせています。

3.戸建て賃貸経営は結局アリかナシか

戸建てに投資する場合は、新築であれば土地を持っていることが前提となる場合が多く、その土地に賃貸用の住宅を建てる形になります。
したがって、一般的に投資先として考慮する際は中古戸建ての物件を探すか、土地を購入して建物を建てることになります。

ワンルームマンションに投資する場合と基本的には同じですが、建物の構造、庭の有無、騒音状況、部屋数・部屋の大きさなど、戸建て・マンションそれぞれが持つ特性が違うので、メリット・デメリットやリスクが少し変わります。

また、マンションと違って縦に戸数を増やすことはできません。都心部での数が少ない、絶対数が限られているというのも特徴です。
さらに、物件を自宅用の住居と賃貸の併用として使用する場合、購入時に不動産投資ローンではなく、住宅ローンを組める可能性もあります。

正直な所、初心者には不動産投資として戸建てに初めから手を出すのはオススメしません。賃貸併用住宅としてマイホームを購入し、賃貸経営を行う場合以外は、まずワンルームマンションを手始めに購入し、2戸目以降の投資先として検討するのが無難です。

 

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